出店してはいけない場所の特徴とは？立地選びの注意点
この記事では、出店候補地を調べるときに注意したい場所の特徴と、商圏分析や現地調査でどのように見極めればよいのかを初心者向けにわかりやすく解説します。
「出店してはいけない場所」は業種によって違う
まず理解しておきたいのは、
すべての業種に共通する絶対的な「出店してはいけない場所」があるわけではない
ということです。
たとえば、
駅から遠い場所
でも、
- ロードサイドレストラン
- 大型スーパー
- 車来店型店舗
なら問題にならない場合があります。
一方、駅利用者を狙うテイクアウト店なら、駅から遠いことが大きな弱点になる可能性があります。
そのため、
場所の良し悪しではなく、自分の店舗との相性を見る
ことが重要です。
注意したい場所1｜ターゲット人口が少ない
店舗立地で最も基本的なのが、
自分の顧客になりそうな人が周辺にいるか
です。
たとえば学習塾なら、
総人口が多くても子どもの人口が少ない地域では、十分な需要を確保しにくい可能性があります。
総人口だけを見ない
たとえば、
A地域
人口：30,000人子ども人口：1,500人
B地域
人口：20,000人子ども人口：3,500人
なら、学習塾ではB地域の方が魅力的な可能性があります。
重要なのは、
人口の多さではなく、ターゲット人口の多さ
です。
ターゲットと地域が合っていない場所には注意
たとえば、
若者向け店舗なのに高齢者が非常に多い
ファミリー向け店舗なのに単身世帯中心
という地域では、店舗との相性が弱い可能性があります。
注意したい場所2｜人の動線から外れている
商圏人口が多くても、
店舗前を人が通らなければ自然な来店は期待しにくくなります。
特に、
- 飲食店
- 小売店
- カフェ
- テイクアウト
などでは注意が必要です。
駅に近いだけでは足りない
たとえば、
駅徒歩2分
でも、
- 裏通り
- 主要出口と反対側
- 商業施設の裏側
なら、人通りが少ないことがあります。
反対に駅徒歩5分でも、住宅地への主要な帰宅動線上なら強い場合があります。
「距離」より「人の流れ」を見る
立地を見るときは、
駅から何分か
だけでなく、
どこからどこへ人が移動しているか
を確認しましょう。
注意したい場所3｜視認性が極端に悪い
店舗が近くにあっても、
存在に気付いてもらえなければ集客しにくくなります。
たとえば、
- 看板が見えない
- 建物の奥
- 電柱や樹木に隠れる
- 入口が分かりにくい
といった物件です。
特に新規客中心の店舗は注意
目的来店が中心の店舗なら多少視認性が悪くても成立する場合があります。
一方、
- 飲食店
- 小売店
- テイクアウト店
など、通行人からの来店を期待する業種では視認性が重要です。
注意したい場所4｜店舗に入りにくい
店舗が見えていても、
入りにくければ来店につながらない
場合があります。
たとえば、
- 大きな段差
- 狭い入口
- 急な階段
- 暗い入口
などです。
心理的な入りにくさにも注意
物理的な問題だけではありません。
店舗内部がまったく見えない
入口が奥まっている
などによって、
初めての人が入りにくく感じることもあります。
注意したい場所5｜車で入りにくい
郊外やロードサイド店舗では、
車での入りやすさ
が重要です。
交通量が多い道路沿いでも、
- 中央分離帯がある
- 右折できない
- 入口が狭い
- 出庫しにくい
なら、来店しにくくなります。
交通量が多いだけでは良い立地ではない
ロードサイドでは、
交通量が多い＋店舗が見える＋入りやすい
という組み合わせが重要です。
車が何万台通っても、入れなければ意味がありません。
注意したい場所6｜駐車場が足りない
車来店が中心の店舗では、駐車場不足も大きな問題になります。
たとえば、
- ファミリーレストラン
- スーパー
- 美容室
- ドラッグストア
などです。
駐車場の「台数」だけでは足りない
駐車場があっても、
- 狭い
- 出入りしにくい
- 満車になりやすい
なら不便です。
店舗の滞在時間や客数に合った駐車場か確認しましょう。
注意したい場所7｜競合が非常に強い
競合店舗が多い場所でも、市場が大きければ成立する可能性があります。
ただし、
強い競合が複数あり、自店の差別化も難しい場所
は注意が必要です。
競合数だけで判断しない
競合5店舗でも、
小規模店5店舗
と
大型人気店5店舗
では意味が違います。
見るべきなのは、
- 店舗規模
- 客層
- 価格帯
- 人気
- ブランド力
などです。
強い競合の隣に同じ店を出す場合は慎重に
たとえば、
大手チェーンのカフェのすぐ近くに、
同じ価格帯・同じ客層・似た商品
の店舗を出すなら、明確な差別化が必要です。
注意したい場所8｜競合がまったくいない
一見すると、
「ライバルがいないから最高」
と思うかもしれません。
しかし、
競合ゼロ＝チャンス
とは限りません。
なぜ競合がいないのかを考える
競合がいない理由には、
良い可能性
- 新興住宅地
- 人口増加地域
- 店舗供給が追いついていない
注意が必要な可能性
- 人口が少ない
- 需要が弱い
- アクセスが悪い
などがあります。
「空白市場」と「需要がない地域」は違う
競合が少ない地域を見つけたら、
次に、
- 人口
- ターゲット人口
- 人流
- 周辺施設
を確認しましょう。
注意したい場所9｜昼と夜で需要が合わない
店舗の営業時間と、その地域に人がいる時間帯が合っていない場合も注意が必要です。
たとえばオフィス街では、
昼間は大量に人がいる
一方、
夜や休日は人が少ない
ことがあります。
営業時間と人口を合わせる
ランチ店
昼間人口が重要。
居酒屋
夕方以降の人流が重要。
住宅街のスーパー
夜間人口や世帯数が重要。
というように考えます。
昼間人口が多いだけで居酒屋向きとは限らない
昼に会社員が多くても、
仕事後にすぐ別地域へ移動する場所なら、夜の需要は小さいかもしれません。
時間帯別の人流を確認しましょう。
注意したい場所10｜曜日による需要差が大きい
オフィス街や観光地では、
平日と休日で人の量が大きく変わることがあります。
店舗の営業日と需要のピークが合っていない場合は注意が必要です。
平日だけ繁盛する場所もある
たとえばオフィス街なら、
平日ランチは非常に強い
でも
土日はほとんど人がいない
という場合があります。
休日売上も必要な業態なら慎重に検討しましょう。
注意したい場所11｜家賃が高すぎる
立地が良くても、
家賃が高すぎれば利益を残しにくくなります。
駅前一等地は魅力的ですが、その分固定費も高くなります。
高い売上と高い利益は同じではない
たとえば、
A物件
月商300万円家賃60万円
B物件
月商250万円家賃30万円
なら、売上はA物件が高くても、利益ではB物件が有利な可能性があります。
家賃に見合う集客効果があるかを見る
高い家賃を払うなら、
- 人通り
- 視認性
- ターゲット人口
などに、それだけの価値があるかを確認しましょう。
注意したい場所12｜周辺店舗の閉店が多い
現地を歩いたときに、
- 空き店舗が多い
- テナント募集が目立つ
- 短期間で店舗が入れ替わっている
場合は注意が必要です。
閉店には理由がある可能性
もちろん、
1店舗閉店しただけで悪い地域
とは言えません。
しかし、同じ通りで複数店舗が閉店しているなら、
- 人流減少
- 高い家賃
- 商圏縮小
などの背景があるかもしれません。
周辺の店舗が繁盛しているかを見る
地域全体の様子を見ると、
市場の強さを感じられることがあります。
飲食店や小売店が幅広く利用されているのか、空いている店舗が多いのかを観察しましょう。
注意したい場所13｜周辺施設が撤退している
大型スーパーや商業施設、企業などの撤退も地域の人流に影響します。
たとえば、
大型商業施設の閉店
によって、その周辺を訪れる人が減ることがあります。
一つの集客施設に依存する立地は注意
「大型施設の隣だから集客できる」
という立地の場合、その施設がなくなったときの影響が大きくなります。
長期出店なら、地域全体の需要も確認しましょう。
注意したい場所14｜将来人口が大きく減る
店舗を長期間営業するなら、
将来人口も確認したいところです。
現在は人口が多くても、
今後大きく人口が減る地域もあります。
人口減少だけで出店不可とは限らない
ただし、
人口減少＝悪い立地
と単純に判断する必要はありません。
重要なのは、
自分のターゲット人口がどう変わるか
です。
高齢者向けサービスなら、高齢者人口が増える地域に需要があるかもしれません。
注意したい場所15｜新しい道路や再開発で人流が変わる
現在は良い立地でも、
- バイパス開通
- 駅前再開発
- 大型商業施設の開業
などによって、人の流れが変わる可能性があります。
「今」を見るだけでは足りない
長期契約をする店舗では、
数年後に街がどう変わるか
も確認するとよいでしょう。
注意したい場所16｜物件そのものに大きな弱点がある
商圏が良くても、
物件条件が悪ければ店舗には向かない場合があります。
たとえば、
- 厨房設備を入れられない
- 電気容量が足りない
- 排気設備が難しい
- 看板を設置できない
などです。
地域評価と物件評価を分ける
たとえば、
地域は良いが物件は悪い
というケースがあります。
この場合、地域そのものを諦める必要はなく、別の物件を探せばよいかもしれません。
注意したい場所17｜周辺人口は多いが商圏が分断されている
地図上では多くの人口がいても、
- 川
- 線路
- 大きな道路
- 高速道路
などによって、人の移動が分断されている場合があります。
直線距離だけで商圏を考えない
店舗まで500mでも、
線路を渡るために1km以上歩かなければならない
ことがあります。
その場合、実際の商圏は地図上の円より小さくなる可能性があります。
注意したい場所18｜ターゲットはいるが店舗を利用する理由が弱い
人口や年齢が合っていても、
それだけで需要があるとは限りません。
たとえば子育て世帯が多くても、
学習塾がすでに十分に存在している
場合があります。
「顧客がいる」と「需要が余っている」は違う
店舗立地では、
ターゲット人口
だけでなく、
既存店舗で需要がどれくらい満たされているか
を見る必要があります。
注意したい場所19｜データは良いのに現地の印象が大きく違う
商圏分析では高評価なのに、
現地へ行くと、
- 人が少ない
- 空き店舗が多い
- 店舗前を誰も通らない
という場合があります。
このようなときは、
データを優先して現地情報を無視しない
ことが重要です。
なぜデータと現地が違うのか考える
可能性として、
- 統計データが古い
- 人が別の道路を使う
- 周辺施設が閉店した
などがあります。
違いの理由を確認しましょう。
注意したい場所20｜複数の弱点が重なっている
最も注意したいのは、
一つの弱点ではなく、複数の弱点が同時に存在する場所
です。
たとえば、
- ターゲット人口が少ない
- 競合が多い
- 人通りが少ない
- 家賃が高い
という場所です。
一つの弱点なら補える場合がある
たとえば、
人通りが少ない
という弱点があっても、
目的来店型の店舗なら問題にならない場合があります。
しかし、
人通りが少ない＋視認性が悪い＋ターゲットも少ない
となると、出店リスクは高くなります。
「危険な立地」は掛け算で考える
立地評価では、
一つひとつの弱点を見るだけでなく、
弱点同士が重なっていないか
を見ることが重要です。
出店候補地をチェックする方法
候補地を見るときは、次のような項目を確認するとよいでしょう。
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 商圏人口 | 十分な市場規模があるか |
| ターゲット人口 | 自店の顧客がいるか |
| 世帯構成 | 業種との相性があるか |
| 昼夜人口 | 営業時間と需要が合うか |
| 競合 | 強い競合が多すぎないか |
| 人流 | 店舗前を人が通るか |
| 視認性 | 店舗を見つけてもらえるか |
| アクセス | 徒歩・車で来店しやすいか |
| 家賃 | 売上に対して高すぎないか |
| 将来性 | 人口や街の変化に問題がないか |
一つの条件だけで「出店不可」としない
たとえば、
競合が多い
から悪い。
家賃が高い
から悪い。
人口が少ない
から悪い。
という単純な判断は避けましょう。
業種との相性を見る
たとえば高級レストランなら、
人口密度よりも目的来店や所得水準が重要かもしれません。
ロードサイド店なら、
徒歩人口より道路アクセスが重要です。
立地条件の意味は業種によって変わります。
複数候補を比較すると危険な場所が見えやすい
1地点だけを分析すると、
「人口2万人なら多そう」
と感じるかもしれません。
しかし、
A地点
人口：20,000人
B地点
人口：35,000人
C地点
人口：30,000人
と比較すると、A地点の位置づけが分かります。
同じ条件で比較する
出店候補地は、
- 同じ商圏半径
- 同じ統計
- 同じ業種条件
で比較すると分かりやすくなります。
データがない＝0ではない
商圏分析では、データが取得できないことがあります。
その場合、
データがない＝人口0、競合0
と判断してはいけません。
情報不足と実際の0は別です。
データの時点も確認する
出店候補地の周辺では、
- 新しいマンション
- 閉店
- 再開発
などによって状況が変わります。
統計が何年時点なのか確認し、現在の状況と合わせて判断しましょう。
現地調査で最終確認する
商圏分析で注意が必要な場所を見つけたら、実際に現地を確認します。
見るべきなのは、
- 人通り
- 客層
- 人の流れ
- 店舗の見え方
- 競合の混雑
- 車の出入り
などです。
営業予定の時間帯に見る
店舗を営業する時間帯に確認することが重要です。
たとえば、
ランチ店なら昼
居酒屋なら夜
スーパーなら夕方
などです。
「だれでも商圏分析」で危険な候補地を早めに見つける
店舗開業では、
良い立地を探すことと同じくらい、リスクの高い立地を早めに外すこと
が重要です。
「だれでも商圏分析」は、
- 商圏人口
- 年齢構成
- 世帯構成
- 昼間人口
- 夜間人口
- 競合店舗
- 周辺環境
などの地域データを整理し、業種ごとの特徴を踏まえながら出店候補地を考えるための材料を提供することを目指したアプリです。
スコアだけでなく「なぜ注意が必要か」を見る
商圏分析では、総合的な評価だけを見るのではなく、
- ターゲット人口が少ない
- 競争が激しい
- 市場規模が小さい
など、
評価の理由
を確認することが重要です。
分析後は物件と現地を確認する
データだけでは、
- 視認性
- 駐車場
- 店舗への入りやすさ
までは十分に判断できません。
そのため、
商圏分析 → 現地調査 → 物件条件・収支確認
という流れで最終判断するとよいでしょう。
まとめ
出店するときに注意したいのは、
単純に、
「駅から遠い場所」
「競合が多い場所」
ではありません。
特にリスクが高くなりやすいのは、
- ターゲット人口が少ない
- 人の動線から外れている
- 視認性が悪い
- 入りにくい
- 車でアクセスしにくい
- 駐車場が不足している
- 強い競合が多い
- 競合がいない理由が需要不足
- 営業時間と人流が合わない
- 家賃が高すぎる
- 空き店舗や撤退が多い
- 将来的に市場縮小が予想される
といった条件がある場所です。
そして最も注意したいのは、
こうした弱点が複数重なっている立地です。
一つの弱点なら、店舗の特徴で補えることがあります。
しかし、
市場が小さい＋競合が強い＋人通りが少ない＋家賃が高い
という場所では、出店後の経営負担が大きくなる可能性があります。
店舗の立地選びでは、
「良さそうな場所を探す」だけではなく、「避けるべき条件を消していく」
という考え方も重要です。
商圏データで候補地を比較し、
現地で人の動きを確認し、
最後に家賃や物件条件を含めて判断する。
この流れを使うことで、感覚だけに頼るよりも、出店リスクを減らしながら候補地を選びやすくなります。