出店候補地を比較する方法｜感覚ではなくデータで選ぶには

出店候補地は「同じ条件」で比較することが大切

出店候補地を比較するときに、最初に意識したいのが、

同じ条件で比較すること

です。

たとえばA地点では半径500mの人口を見て、B地点では半径3kmの人口を見ると、正しく比較できません。

候補地ごとに、

• 同じ商圏範囲
• 同じ人口項目
• 同じ競合条件
• 同じ業種
• 同じデータ時点

を使って比較することが基本です。

条件をそろえることで、

「A地点は人口が多い」

「B地点は競合が少ない」

といった違いが見えやすくなります。

まずは店舗のターゲットを決める

候補地を比較する前に、

どのような人をターゲットにする店舗なのか

を整理しておきましょう。

たとえば、同じ人口2万人の地域でも、

• 20〜30代が多い
• 子育て世帯が多い
• 高齢者が多い

では、店舗との相性が変わります。

若い単身者向けの店舗なら、総人口よりも、

• 20〜30代人口
• 単身世帯
• 駅周辺人口

などが重要になることがあります。

学習塾なら、

• 子どもの人口
• 子育て世帯
• 学校
• 住宅地

などが重要です。

つまり、

候補地を比較する基準は、業種やターゲットによって変わる

ということです。

比較したい主なデータ

出店候補地を比較するときには、主に次のようなデータを確認します。

• 商圏人口
• 年齢構成
• 世帯数・世帯構成
• 昼間人口・夜間人口
• 競合店舗
• 駅・道路・アクセス
• 周辺施設
• 家賃・物件条件

これらを候補地ごとに並べて見ると、それぞれの特徴が分かりやすくなります。

1. 商圏人口を比較する

最初に比較したいのが、商圏人口です。

たとえば、同じ半径1kmで、

• A地点：18,000人
• B地点：12,000人
• C地点：25,000人

だったとします。

単純な人口だけなら、C地点が最も大きな市場を持っているように見えます。

ただし、

人口が最も多い場所が最も良い候補地とは限りません。

次に、その人口の中身を確認します。

複数の距離で比べる

商圏人口は、一つの距離だけではなく、複数の範囲で比較すると特徴が見えやすくなります。

たとえば、

この場合、

A地点はバランス型、

B地点は店舗のすぐ近くに人口が多い、

C地点は広域では人口が多い、

といった違いが見えてきます。

徒歩中心の業種ならB地点が魅力的かもしれません。

一方、車や電車で広い範囲から集客する業種ならC地点も有力です。

2. ターゲットとなる年齢層を比較する

次に、年齢構成を比較します。

たとえば若い世代をターゲットとする店舗なら、

• 総人口
• 20代人口
• 30代人口

を候補地ごとに比較します。

仮に、

A地点

総人口20,000人20〜39歳：4,000人

B地点

総人口15,000人20〜39歳：6,000人

だった場合、総人口はA地点の方が多くても、ターゲット層ではB地点の方が多いことになります。

このように、

総人口とターゲット人口は分けて考えること

が重要です。

3. 世帯構成を比較する

世帯構成も候補地ごとの違いが出やすいポイントです。

たとえば、

A地点

単身世帯が多い

B地点

ファミリー世帯が多い

C地点

高齢者世帯が多い

という違いがあるかもしれません。

一人でも利用しやすい飲食店ならA地点と相性が良い可能性があります。

学習塾や家族向けサービスならB地点が有力かもしれません。

高齢者向けサービスならC地点が適している可能性があります。

人口の多さだけでなく、

その地域でどのような暮らし方をしている人が多いか

を見ることが大切です。

4. 昼間人口と夜間人口を比較する

店舗の営業時間によっては、昼間人口と夜間人口も候補地選びに大きく関係します。

たとえば、

A地点

夜間人口：10,000人昼間人口：30,000人

B地点

夜間人口：25,000人昼間人口：18,000人

だったとします。

A地点はオフィス街など、昼間に人が集まる地域の可能性があります。

B地点は住宅地としての特徴が強いかもしれません。

ランチ中心の飲食店ならA地点が向いている可能性があります。

スーパーや地域密着型サービスならB地点が有力になることがあります。

営業時間と人口を合わせて見る

同じ店舗でも、営業時間によって評価は変わります。

たとえば飲食店でも、

• 平日のランチ中心
• 夜営業中心
• 土日中心

では、見るべき人口が違います。

そのため、

「人が多いか」ではなく、「営業する時間帯に人がいるか」

を見ることが重要です。

5. 競合店舗を比較する

競合店舗も、候補地比較では重要な項目です。

たとえば、

• A地点：競合10店舗
• B地点：競合3店舗
• C地点：競合0店舗

だったとします。

一見するとC地点が最も有利に見えます。

しかし、

競合が少ないほど良いとは限りません。

競合ゼロの理由を考える

C地点に競合がない理由が、

• 未開拓だから
• 需要が少ないから
• 人通りが少ないから
• 物件条件が悪いから

という可能性もあります。

反対に、A地点に競合が多いのは、

それだけ需要がある地域だから

かもしれません。

競合数は、

• 商圏人口
• ターゲット人口
• 周辺施設
• 人通り

などと組み合わせて見る必要があります。

競合店舗の「数」だけでなく「強さ」も見る

競合分析では店舗数だけでなく、どのような競合がいるかも重要です。

たとえば、

• 大手チェーン
• 地域の人気店
• 個人店
• 低価格店
• 高価格帯店舗

では影響が異なります。

同じ競合5店舗でも、すべて小規模店なのか、強いブランドが複数あるのかで競争環境は変わります。

可能であれば、店舗数だけでなく競合店の特徴も確認しましょう。

6. 駅や道路、アクセスを比較する

人口や競合が良くても、店舗に来店しにくければ集客につながらない可能性があります。

そのため候補地ごとに、

• 駅からの距離
• 改札からの動線
• バス停
• 幹線道路
• 駐車場
• 店舗への入りやすさ
• 店舗の見つけやすさ

などを比較します。

駅徒歩の数字だけで判断しない

たとえば、

A地点

駅徒歩1分

B地点

駅徒歩5分

だった場合、A地点の方が有利に見えます。

しかし、B地点が駅から住宅地へ向かう主要動線上にあり、A地点が人通りの少ない出口側にあるかもしれません。

この場合、実際の人通りではB地点が優れている可能性があります。

そのため、

距離だけでなく、人の動きまで確認すること

が大切です。

車中心なら駐車場や入りやすさを比較する

郊外型の店舗では、

• 駐車台数
• 道路から見えるか
• 左折・右折で入りやすいか
• 周辺道路が混雑するか

なども比較します。

道路沿いだから良いとは限りません。

交通量が多くても、店舗へ入りにくければ来店につながりにくい場合があります。

7. 周辺施設を比較する

候補地周辺に何があるかも比較しましょう。

たとえば、

• 駅
• オフィス
• 学校
• 大学
• 病院
• スーパー
• 商業施設
• 公園
• 大型マンション

などです。

周辺施設は、その地域に集まる人の属性を考える材料になります。

施設数だけではなく店舗との相性を見る

たとえば大学があるからといって、すべての店舗に有利とは限りません。

学生向けの飲食店やサービスならメリットになる可能性があります。

しかし、高価格帯の商品を中心とする店舗なら、必ずしも大きなメリットにはならないかもしれません。

周辺施設を見るときには、

「その施設が自分の店舗の顧客につながるか」

という視点が重要です。

8. 家賃と物件条件を比較する

商圏データだけでなく、最終的には物件そのものの条件も比較します。

たとえば、

• 家賃
• 面積
• 敷金・保証金
• 店舗の間口
• 階数
• 駐車場
• 設備
• 看板の出しやすさ

などです。

人口やアクセスが非常に良い場所でも、家賃が高すぎれば経営上の負担になります。

一方、家賃が安くても集客が難しい場所では売上が伸びない可能性があります。

家賃だけで判断しない

候補地比較では、

安い物件＝良い物件

ではありません。

家賃が安い理由が、

• 人通りが少ない
• 立地が悪い
• 建物が見つけにくい
• 商圏人口が少ない

といった条件にある可能性もあります。

反対に、高い物件が必ず良いとも限りません。

家賃と立地のバランスを見ることが重要です。

候補地比較表を作ってみよう

複数の候補地を比較するときは、表にすると違いが分かりやすくなります。

たとえば次のように整理します。

このようにすると、

それぞれの候補地の強みと弱み

が見えやすくなります。

点数を付ければ簡単に決められる？

候補地比較では、各項目に点数を付ける方法もあります。

たとえば、

• 商圏人口：80点
• ターゲット人口：90点
• 競合：60点
• アクセス：70点

といった形です。

ただし、単純にすべてを同じ重要度で足し算すると、業種に合わない評価になる可能性があります。

たとえば学習塾なら子どもの人口を重視した方がよいでしょう。

ランチ中心の飲食店なら昼間人口の重要度が高くなります。

そのため、

業種によって各データの重要度を変えること

が大切です。

データがない項目を0点にしない

候補地を比較するときに、ある項目のデータが取得できない場合があります。

この場合、

データがない＝0点

とするのは避けましょう。

データがないことと、実際の数値が0であることは違います。

欠損データを0扱いすると、その候補地を必要以上に低く評価してしまう可能性があります。

そのため、

• データがある項目
• データがない項目

を分けて考えることが重要です。

すべての業種で同じ比較基準を使わない

候補地比較で特に注意したいのが、

どの業種でも同じ項目を同じ重要度で評価すること

です。

たとえば、

カフェ

• 昼間人口
• 若い世代
• 駅
• オフィス
• 競合カフェ

学習塾

• 子どもの人口
• 子育て世帯
• 学校
• 住宅地
• 競合塾

スーパー

• 夜間人口
• 世帯数
• 住宅地
• 高齢者人口
• 競合スーパー

というように、重要な項目は異なります。

候補地比較は、

自分の業種に合った物差しで行う

ことが大切です。

感覚は無視した方がいい？

データで比較するからといって、現地で感じる印象をすべて無視する必要はありません。

実際に候補地へ行くと、

• 思ったより人通りが少ない
• 店舗が非常に見つけにくい
• ターゲット層が多く歩いている
• 周辺店舗が活気づいている

など、データでは分からないことが見つかります。

重要なのは、

感覚だけで決めないこと

です。

「なんとなく良さそう」と感じたら、

なぜ良いと感じたのかをデータや現地情報で確認する

ようにすると、判断の根拠を整理しやすくなります。

候補地は現地でも比較する

データから2〜3カ所程度まで候補を絞ったら、現地調査を行いましょう。

可能であれば同じ曜日・時間帯で比較します。

たとえば、

• 平日12時
• 平日18時
• 土曜日14時

など、条件をそろえて複数の候補地を見ると比較しやすくなります。

確認するポイントは、

• 人通り
• 年齢層
• 車の交通量
• 店舗の見つけやすさ
• 競合店の混雑状況
• 駅からの人の流れ

などです。

一つのデータだけで候補地を決めない

出店候補地の比較で最も大切なのは、

一つの数字で結論を出さないこと

です。

たとえば、

「人口が一番多いからA地点」

では不十分です。

A地点は競合が非常に多いかもしれません。

「競合ゼロだからC地点」

でも不十分です。

C地点には需要自体が少ない可能性があります。

「家賃が一番安いからB地点」

でも、集客できなければ意味がありません。

複数のデータを組み合わせて判断しましょう。

比較するときは「強み」と「弱み」を整理する

候補地を比較するときは、単純な順位だけではなく、

それぞれの場所の強みと弱み

を整理すると判断しやすくなります。

たとえば、

A地点の強み

• 商圏人口が多い
• 駅から近い
• 昼間人口が多い

A地点の弱み

• 競合が多い
• 家賃が高い

B地点の強み

• ターゲット世帯が多い
• 競合が少ない
• 家賃が中程度

B地点の弱み

• 駅から少し遠い

といった形です。

こうすると、

「自分のビジネスでどの弱みなら許容できるか」

を考えやすくなります。

「最高点の場所」が必ず正解とは限らない

データを使って候補地を評価しても、最高点の場所が必ず最適とは限りません。

たとえば、総合評価ではA地点が1位でも、

• 家賃が予算を大幅に超える
• 必要な店舗面積が取れない
• 駐車場を確保できない

といった事情があれば、実際には出店できません。

最終判断では、

• 商圏データ
• 物件条件
• 資金
• 店舗コンセプト
• 現地調査

を組み合わせる必要があります。

商圏分析は候補地を絞るために使う

商圏分析は、

「この場所なら必ず成功する」

という答えを出すためのものではありません。

むしろ、

候補地それぞれの特徴を整理し、比較しやすくするためのもの

として使うと効果的です。

たとえば10カ所の候補がある場合、すべてを何度も現地調査するのは大変です。

まずデータを使って有力な3カ所程度まで絞り、その後に詳しく現地を見るという方法もあります。

「だれでも商圏分析」で候補地を比較しやすく

複数の候補地を比較するには、人口、年齢構成、世帯、昼間人口、競合など、さまざまなデータを見る必要があります。

また、

「人口はA地点が多いけれど、競合はB地点が少ない」

「C地点は昼間人口が多いけれど、夜間人口は少ない」

といったように、それぞれの候補地に強みと弱みがあります。

「だれでも商圏分析」は、こうした地域データを分かりやすく整理し、業種ごとの特徴を踏まえながら、出店候補地について考えるための材料を提供することを目指したアプリです。

単純に一つの数字だけで順位を決めるのではなく、

複数のデータから候補地の特徴を比較すること

が重要です。

分析結果だけで出店場所を決めるのではなく、家賃や物件条件、現地調査などと合わせて最終判断しましょう。

まとめ

出店候補地を比較するときは、

感覚だけで決めず、同じ条件のデータで比較すること

が大切です。

主に確認したいのは、

• 商圏人口
• ターゲットとなる年齢層
• 世帯数・世帯構成
• 昼間人口・夜間人口
• 競合店舗
• 駅・道路・アクセス
• 周辺施設
• 家賃・物件条件

です。

ただし、すべての項目を同じ重要度で評価する必要はありません。

カフェ、学習塾、スーパーなど、業種によって重要なデータは異なります。

また、

競合が少ない＝良い

人口が多い＝良い

駅に近い＝良い

と単純に判断しないことも重要です。

候補地ごとの強みと弱みを整理し、自分の店舗にとってどの条件が重要なのかを考えましょう。

そして、データで有力な候補地を絞ったら、最後は実際に現地を確認します。

データで比較し、現地で確かめる。

これが、感覚だけに頼らず出店候補地を選ぶための基本的な考え方です。