家賃と立地、どちらを優先するべき？店舗開業の考え方

家賃と立地はどちらが重要？

結論からいうと、

どちらか一方だけを優先するのではなく、「その家賃を払うだけの立地価値があるか」を考えることが重要です。

たとえば、

A物件

家賃：40万円駅前人通りが多い

B物件

家賃：20万円駅から徒歩10分人通りは少ない

という2つの候補があったとします。

A物件の方が売上は高くなる可能性があります。

しかし、家賃差は毎月20万円です。

A物件で増える売上や利益が、その差を十分に上回るのであればA物件に価値があります。

反対に、売上が少ししか増えないなら、B物件の方が利益を残しやすいかもしれません。

「良い立地」の意味は業種によって違う

まず理解しておきたいのは、

すべての店舗に共通する「最高の立地」はない

ということです。

たとえば飲食店なら人通りが重要でも、予約中心のサービス業では、それほど重要ではない場合があります。

カフェにとっての良い立地

カフェなら、

• 駅からの人流
• 昼間人口
• 若年・現役世代
• 周辺オフィス

などが重要になることがあります。

そのため、ある程度高い家賃を払ってでも人通りの多い場所に出す意味がある場合があります。

美容室にとっての良い立地

美容室は目的来店が多い業種です。

駅前の1階路面店でなくても、

• 駅から徒歩圏内
• ネットで見つけやすい
• 予約客が来店しやすい

のであれば成立する可能性があります。

その場合、駅前一等地の高い家賃を払う必要性は低くなるかもしれません。

学習塾にとっての良い立地

学習塾なら、

• 子どもの人口
• 子育て世帯
• 学校
• 住宅地
• 安全な通学動線

などの方が重要です。

必ずしも利用者数の多い駅前が最適とは限りません。

家賃が高い場所には理由がある

一般的に家賃が高い物件には、

• 駅に近い
• 人通りが多い
• 視認性が高い
• 商業施設が集まっている

などの強みがあります。

つまり、家賃の中には、

「集客しやすさ」への対価

が含まれていると考えることができます。

高い家賃を「広告費」と考えられる場合もある

駅前の目立つ店舗なら、

毎日多くの人に店舗の存在を見てもらえます。

その意味では、高い家賃の一部を、

立地による広告効果

と考えることもできます。

ただし、それが実際の来店につながっているかは別です。

人通りが多くてもターゲットが違えば意味がない

たとえば若者向け店舗なのに、

周辺を歩いている人の中心が高齢者

なら、人通りが多くても十分な集客につながらないかもしれません。

重要なのは、

人通りの量ではなく、ターゲットとなる人の量

です。

家賃が安い場所にも理由がある

家賃が安い物件には、

• 駅から遠い
• 人通りが少ない
• 視認性が低い
• 建物が古い
• 2階以上

など、何らかの理由があることがあります。

そのため、

安いからお得

とすぐに判断しないことが重要です。

家賃が安くても集客費が増えることがある

たとえば駅前なら自然に人が店舗を見つけてくれる一方、

人通りの少ない場所では、

• Web広告
• SNS
• チラシ
• 看板

などに費用をかけなければならない場合があります。

つまり、

家賃を抑えた分、広告費が増える

こともあります。

家賃だけで固定費を考えない

店舗には家賃以外にも、

• 共益費
• 駐車場代
• 水道光熱費
• 人件費
• 広告費

などがかかります。

そのため、

家賃20万円

だから安い

とは限りません。

総合的な固定費を確認しましょう。

売上ではなく「利益」で比較する

物件比較で最も重要なのは、

どちらの物件の方が利益を残せるか

です。

たとえば、

A物件

月商：300万円家賃：50万円

B物件

月商：250万円家賃：25万円

なら、売上はA物件の方が高いです。

しかし、

家賃だけを比較するとA物件は25万円高くなります。

さらに人件費なども変わるなら、B物件の方が利益を残しやすい可能性があります。

「売上が最大の立地」を探すのではない

店舗経営では、

売上最大化と利益最大化は同じではありません。

駅前一等地なら売上は大きくなるかもしれません。

しかし、

• 家賃
• 人件費
• 営業時間
• 競争

も大きくなれば、利益は少なくなる可能性があります。

家賃負担は売上とのバランスで考える

家賃を見るときは、

単純な金額だけではなく、

想定売上に対してどの程度の負担になるか

を見ることが重要です。

たとえば同じ家賃30万円でも、

月商500万円の店舗

と

月商150万円の店舗

では負担感が大きく違います。

売上予測を楽観的にしすぎない

高い家賃の物件を検討するときほど、

「駅前だから売れるだろう」

と売上を楽観的に見積もらないようにしましょう。

特に開業初期は、

• 認知がない
• リピーターが少ない
• 運営が安定していない

ため、想定通りの売上にならないことがあります。

複数の売上シナリオを作る

出店判断では、

強気

想定以上に集客できた場合

標準

計画通りの場合

弱気

売上が伸びなかった場合

という複数のケースを考えるとよいでしょう。

特に、

弱気シナリオでも家賃を払い続けられるか

を見ることが重要です。

立地が悪いと売上予測にも限界がある

一方、

家賃を抑えることを優先しすぎて、

• 誰も通らない
• 店舗が見えない
• 来店しにくい

場所を選んでしまうと、売上そのものを作りにくくなります。

つまり、

家賃を下げれば下げるほど良い

わけでもありません。

最低限必要な立地条件を決める

家賃を比較する前に、

自分の店舗にとって、

これだけは必要

という立地条件を決めておくとよいでしょう。

たとえば飲食店なら、

• 一定の人通り
• 視認性
• ターゲット人口

など。

条件を満たした物件の中で家賃を比較する

おすすめは、

1. 必要な立地条件を設定

2. 条件を満たす候補を絞る

3. その中で家賃を比較

という順番です。

最初から、

「一番安い物件」

を探すのではなく、

店舗として成立する立地の中から費用対効果の良い物件を探す

と考えると分かりやすいでしょう。

商圏人口を見る

家賃と立地を比較するときは、

まず商圏人口を確認します。

たとえば、

A物件

1km圏人口：30,000人家賃：40万円

B物件

1km圏人口：15,000人家賃：25万円

なら、A物件は市場規模が大きい可能性があります。

ただし、それだけでA物件を選ぶことはできません。

ターゲット人口を見る

総人口より、

自分のターゲットがどれくらいいるか

を見ることが重要です。

たとえば、

A物件

人口30,000人ターゲット3,000人

B物件

人口20,000人ターゲット6,000人

なら、B物件の方が自店には向いている可能性があります。

昼間人口・夜間人口を見る

営業時間によって、

昼間人口と夜間人口の重要度は変わります。

ランチ店

昼間人口を重視。

住宅街の店舗

夜間人口や世帯数を重視。

終日営業

両方を見る。

というように判断します。

競合店舗を見る

家賃が高い人気エリアでは、競合も多くなりやすい傾向があります。

そのため、

市場規模：大きい競合：多い

というケースがあります。

一方、家賃が安いエリアでは競合が少ないかもしれません。

競合が少ない理由を考える

競合が少ない地域はチャンスかもしれません。

しかし、

• 市場が小さい
• 人通りが少ない
• 利用者が別地域へ流れている

から競合が少ない可能性もあります。

競合ゼロを自動的に高評価しないことが重要です。

駅からの距離だけで立地を評価しない

駅徒歩1分なら良い。

駅徒歩10分なら悪い。

という単純なものではありません。

重要なのは、

実際の人の動線

です。

駅徒歩5分でも強い物件はある

たとえば、

駅 → 大型マンション

という主要な帰宅動線上に店舗があれば、

駅徒歩5分でも多くの人が通る可能性があります。

反対に駅徒歩1分でも、

人がほとんど通らない裏通りなら集客力は弱いかもしれません。

1階と2階以上でも家賃は変わる

同じ建物でも、

1階路面店は家賃が高く、

2階・3階は安い

という場合があります。

どちらが良いかは業種によります。

路面店が向いている店舗

たとえば、

• 飲食店
• 小売店
• テイクアウト

などは、通行人から店舗を見つけてもらうことが重要です。

そのため、1階路面の価値が高くなる場合があります。

2階でも成立しやすい店舗

一方、

• 美容室
• 学習塾
• 整体
• 予約制サービス

などは目的来店が多いため、2階以上でも成立しやすい場合があります。

その場合、高い路面店家賃を払わずに済む可能性があります。

郊外では駐車場も家賃の一部として考える

郊外店舗では、

家賃だけでなく駐車場も重要です。

物件家賃は安くても、

駐車場を別に借りると総額が高くなる場合があります。

反対に、広い駐車場込みの物件なら、家賃が多少高くても価値があるかもしれません。

飲食店では家賃と立地をどう考える？

飲食店は、比較的立地の影響を受けやすい業種です。

特に、

• カフェ
• ランチ店
• テイクアウト

などでは、人通りや昼間人口が重要になる場合があります。

そのため、一定の家賃を払ってでも立地を優先する価値がある場合があります。

高級飲食店は別の考え方もある

高級店や予約中心の飲食店では、必ずしも大量の人通りは必要ありません。

落ち着いた場所でも、

• ブランド
• 予約
• 目的来店

によって集客できる場合があります。

美容室では固定費を抑える選択肢もある

美容室は予約来店が多いため、

駅前一等地でなくても、

• 徒歩圏
• 分かりやすい場所
• ターゲット人口が多い

なら成立する可能性があります。

そのため、家賃を抑えて広告やサービス品質に投資するという考え方もあります。

学習塾では住宅地との相性を見る

学習塾では、

駅前の人通りよりも、

• 子どもの人口
• ファミリー世帯
• 学校
• 通いやすさ

などが重要です。

住宅地の比較的家賃が安い物件の方が向いている場合もあります。

スーパーやドラッグストアでは広い商圏を見る

こうした業種では、

• 世帯数
• 夜間人口
• 競合
• 駐車場
• 車アクセス

が重要です。

家賃が安いだけでなく、十分な商圏人口を確保できる場所か確認しましょう。

新規開業ほど固定費には慎重になる

開業したばかりの店舗は、

最初から安定した売上があるとは限りません。

そのため、高い家賃は経営リスクになることがあります。

家賃は売上が少なくても発生する

家賃は、

売上が100万円でも

売上が300万円でも

基本的には毎月発生します。

このような費用を固定費と呼びます。

売上が不安定な開業初期ほど、固定費を抑えることには意味があります。

ただし固定費を下げるために立地を捨てない

大切なのは、

固定費を抑えることと、集客できる場所を選ぶことのバランス

です。

家賃がゼロに近くても、顧客が来なければ経営は成立しません。

家賃が高くても選ぶ価値があるケース

たとえば、

• ターゲットが大量にいる
• 強い人流がある
• 競合との差別化ができる
• 高い売上を見込める

場合です。

このような条件なら、高い家賃を払っても採算が合う可能性があります。

家賃を抑える方がよいケース

反対に、

• 目的来店型
• 予約中心
• Web集客が中心
• 人通りの重要度が低い

店舗では、高額な一等地を選ぶ必要がない場合があります。

複数物件を同じ条件で比較する

家賃と立地を判断するときは、

一つの物件だけを見ないようにしましょう。

たとえば、

というように比較します。

家賃だけでは見えない違い

A物件は家賃が高いが人通りが多い。

B物件は家賃と市場のバランスが良い。

C物件は安いが集客に不安がある。

このように整理すると、

単純な家賃順では判断できない

ことが分かります。

「家賃÷売上」だけでも決めない

家賃負担率のような考え方は便利ですが、

それだけで物件を選ぶのも注意が必要です。

なぜなら、開業前の売上はあくまで予測だからです。

重要なのは、

• 売上予測の根拠
• 商圏データ
• 客単価
• 来店数

を確認することです。

商圏分析から売上の根拠を考える

たとえば、

商圏人口が多い

ターゲット人口が多い

競合環境も悪くない

という地域なら、高い売上予測に一定の根拠を持たせやすくなります。

反対に、

「駅前だから」

という理由だけでは弱いでしょう。

家賃交渉や条件も確認する

同じ月額家賃でも、

• 敷金
• 保証金
• 更新料
• 共益費
• フリーレント

などの条件によって、実際の負担は変わります。

物件比較では月額家賃だけでなく、契約条件全体を見ることが重要です。

初期費用も重要

店舗物件では、

• 内装工事
• 看板
• 厨房設備
• 保証金

など、多くの初期費用が発生します。

家賃が高い物件ほど保証金なども高くなる場合があります。

開業資金全体から判断しましょう。

現地調査で本当に家賃に見合うか確認する

候補物件が見つかったら、

実際に現地へ行き、

• 人通り
• 客層
• 動線
• 視認性
• 入りやすさ
• 競合店の混雑

などを確認します。

営業予定時間に見る

ランチ店なら昼。

居酒屋なら夕方から夜。

美容室なら休日昼間。

など、

実際に売上を作りたい時間帯

に確認することが重要です。

高い家賃の理由が本当にあるかを見る

物件情報では「駅前好立地」と書かれていても、

現地を見ると、

• 人流が反対側
• 看板が見えない
• ビル入口が分かりにくい

ことがあります。

その場合、その家賃を払う価値は低くなるかもしれません。

安い物件の「安い理由」も確認する

反対に家賃が安い場合も、

なぜ安いのかを確認しましょう。

たとえば、

• 2階
• 駅から遠い
• 古い建物

だけで、自店にはほとんど問題がないなら、

割安な物件

かもしれません。

「だれでも商圏分析」で立地の価値を考える

家賃と立地を比較するときは、

家賃だけを見ても、立地だけを見ても判断できません。

まず、

• 商圏人口
• 年齢構成
• 世帯構成
• 昼間人口
• 夜間人口
• 競合店舗
• 周辺環境

などから、その場所が自分の業種と合っているかを確認する必要があります。

「だれでも商圏分析」は、こうした地域情報を整理し、業種ごとの特徴を踏まえながら出店候補地を考えるための材料を提供することを目指したアプリです。

「立地スコアが高いから家賃が高くても大丈夫」ではない

商圏分析で高評価だったとしても、

高い家賃を払って利益が出ることを保証するものではありません。

最終的には、

• 家賃
• 初期費用
• 売上計画
• 人件費
• 原価

などを含めた事業計画が必要です。

おすすめは「商圏分析 → 現地調査 → 収支計算」

物件選びは、

1. 商圏分析

候補地の市場性を見る。

2. 現地調査

物件の実際の立地条件を見る。

3. 収支計算

その家賃でも利益が残るか確認する。

という流れで進めるとよいでしょう。

まとめ

家賃と立地のどちらを優先するべきかという問題に、

すべての店舗に共通する答えはありません。

大切なのは、

その家賃を払うだけの立地価値があるか

を考えることです。

立地を見るときには、

• 商圏人口
• ターゲット人口
• 昼間人口・夜間人口
• 競合店舗
• 人通り
• 視認性
• アクセス

などを確認しましょう。

一方、家賃を見るときには、

• 売上予測
• 固定費
• 初期費用
• 広告費
• 利益

まで含めて考える必要があります。

特に注意したいのは、

「家賃が高い＝良い物件」でも、「家賃が安い＝お得な物件」でもない

ということです。

高い家賃を払ってでも十分な集客が期待できるなら、その物件には価値があります。

反対に、目的来店型の業種で人通りがそれほど必要ないなら、少し駅から離れて家賃を抑えた方が経営しやすい場合もあります。

店舗物件を選ぶときは、

売上が最も高くなりそうな場所ではなく、最終的に利益を残しやすい場所を探す

という視点を持つことが大切です。

商圏分析で市場を確認する。

現地で立地を確認する。

最後に家賃を含めて収支を計算する。

この3つを組み合わせることで、より現実的な出店判断につなげることができます。