オフィス街への出店で確認したい商圏データ

オフィス街の商圏は住宅地と何が違う？

住宅地では、

• 夜間人口
• 世帯数
• 年齢構成

など、そこに住んでいる人の情報が重要になります。

一方、オフィス街では、

地域外から通勤してくる人

が大きな市場になります。

そのため、

夜間人口：少ない昼間人口：多い

という地域も珍しくありません。

「住んでいる人」ではなく「働いている人」を見る

オフィス街では、

「この地域に何人住んでいるか」

よりも、

「平日の営業時間中に何人いるか」

が重要になる業種があります。

たとえばランチ店なら、周辺住民よりも会社員の数の方が売上に強く影響する可能性があります。

そのため、通常の住宅地と同じ感覚で商圏分析をしないことが大切です。

オフィス街で見るべきデータ1｜昼間人口

まず確認したいのが、

昼間人口

です。

昼間人口は、通勤や通学による地域間の人の移動を反映して考える人口です。

オフィス街では、昼間人口が夜間人口を大きく上回ることがあります。

昼間人口が多いと何が期待できる？

昼間人口が多ければ、

• 平日ランチ
• カフェ利用
• コンビニ
• テイクアウト
• 日中サービス

などの需要を考えやすくなります。

ただし、

昼間人口が多い＝必ず自店の前を人が通る

わけではありません。

あくまで地域全体の市場規模を考える指標として使います。

昼間人口と夜間人口を比較する

オフィス街では、昼間人口と夜間人口の差を見ると地域の特徴が分かりやすくなります。

たとえば、

A地域

夜間人口：5,000人昼間人口：30,000人

B地域

夜間人口：20,000人昼間人口：24,000人

なら、A地域は強いオフィス街型、B地域は住宅と仕事が混在する地域と考えられます。

オフィス街で見るべきデータ2｜事業所数

次に確認したいのが、

周辺の事業所数

です。

事業所が多ければ、それだけ働く人が集まる可能性があります。

ただし、事業所数だけでは十分ではありません。

小規模事業所と大規模オフィスでは意味が違う

たとえば、

A地域

100事業所小規模事業所が中心

B地域

30事業所大規模オフィスが多い

なら、実際の従業者数はB地域の方が多い可能性があります。

そのため、

事業所数だけでなく、規模や従業者数も可能なら確認する

とよいでしょう。

オフィス街で見るべきデータ3｜従業者数

オフィス街では、

どれくらいの人が働いているか

が非常に重要です。

事業所数が多くても、一つひとつが小規模なら市場規模はそれほど大きくない場合があります。

逆に、大型オフィスビルが集中していれば、狭い範囲に多くの会社員がいる可能性があります。

ランチ需要では従業者数が重要

ランチ店の場合、

周辺に住んでいる人より、

昼休みに外出する会社員がどれくらいいるか

の方が重要になることがあります。

そのため、

• 昼間人口
• 従業者数
• オフィスビル

などを組み合わせて見るとよいでしょう。

オフィス街で見るべきデータ4｜業種構成

周辺にどんな会社が多いかも重要です。

たとえば、

• IT企業
• 金融
• メーカー
• 行政機関
• 医療機関

などによって、働く人の属性や勤務時間が異なる場合があります。

オフィスの種類によって需要も変わる

たとえば、

大企業の本社が多い地域

と

小規模事業所が多い地域

では、ランチ需要や仕事帰り需要が違う可能性があります。

また、在宅勤務が多い業種が集まる地域では、平日の出社人数が想定より少ないこともあります。

オフィス街で見るべきデータ5｜年齢構成

オフィス街でも、

どんな年代の人が多いか

は重要です。

たとえば若い会社員が多い地域なら、

• カフェ
• ファストフード
• テイクアウト

などとの相性を考えやすくなります。

一方、中高年層が多い地域では、落ち着いた飲食店や定食店などとの相性を考えられる場合があります。

居住人口の年齢構成だけで判断しない

オフィス街では、周辺住民と実際に働いている人の年齢構成が違う場合があります。

そのため、

夜間人口の年齢構成だけでは、昼間の客層を十分に表せない

ことがあります。

現地の人通りや周辺企業も合わせて確認しましょう。

オフィス街で見るべきデータ6｜駅利用者数

オフィス街では駅利用も重要です。

多くの会社員が鉄道で通勤する地域では、

• 朝
• 昼
• 夕方

に駅周辺へ人が集中します。

駅利用者数だけでは不十分

ただし、

駅利用者数が多いから出店に向いている

とは限りません。

重要なのは、

駅からオフィスへ向かう人の動線上に店舗があるか

です。

主要出口と反対側にある物件なら、駅利用者数のメリットを十分に受けられない可能性があります。

オフィス街で見るべきデータ7｜平日と休日の差

オフィス街では、

平日と休日の人の数が大きく違う

ことがあります。

たとえば、

平日

会社員が多い

土日

人通りが大幅に減少

という地域です。

土日営業する店舗は特に注意

平日ランチ中心なら問題がなくても、

休日も売上を作りたい店舗では注意が必要です。

たとえば、

• カフェ
• ファミリー向け飲食店
• 小売店

などは、休日需要も重要になる場合があります。

オフィス街では、

曜日別の需要を見る

ことが大切です。

オフィス街で見るべきデータ8｜時間帯ごとの人流

オフィス街では一日の中でも人の流れが大きく変わります。

たとえば、

朝

駅 → オフィス

昼

オフィス → 飲食店

夕方

オフィス → 駅

という動きがあります。

ランチ需要は短時間に集中する

オフィス街の飲食店では、

12時前後に需要が集中することがあります。

そのため、

「1日を通して人が多いか」

よりも、

昼休みの時間帯にどれくらい人が動くか

が重要です。

回転率も重要になる

短時間に需要が集中する店舗では、

• 席数
• 提供スピード
• 会計スピード

なども売上に影響します。

商圏が良くても、ピーク需要を処理できなければ売上機会を逃す可能性があります。

オフィス街で見るべきデータ9｜競合店舗

オフィス街には飲食店やカフェが集まりやすいため、

競合分析

も重要です。

確認したいのは、

• 店舗数
• 業態
• 価格帯
• 営業時間
• 客層

などです。

競合が多い＝悪いとは限らない

飲食店が多い地域は、それだけ需要が強い可能性があります。

たとえば大規模オフィス街なら、

競合店が50店舗あっても、それを支えるだけの昼間人口がいるかもしれません。

重要なのは、

需要の大きさに対して競合がどの程度いるか

です。

競合ゼロも注意

反対に、

オフィスが多いのに飲食店が少ない

場合は魅力的に見えます。

しかし、

• 社員食堂が多い
• オフィスビル内で食事が完結
• コンビニ利用が中心

などの理由があるかもしれません。

競合が少ない理由も確認しましょう。

オフィス街で見るべきデータ10｜周辺の飲食・商業施設

オフィス街では、

• 商業施設
• 地下街
• オフィスビル内店舗

なども競合になります。

路面店だけを見て、

「競合は少ない」

と判断するのは注意が必要です。

ビル内店舗も確認する

大型オフィスビルでは、

• コンビニ
• カフェ
• レストラン
• 社員食堂

などが建物内部に入っていることがあります。

その場合、外の店舗まで出てこない会社員もいます。

オフィス街で見るべきデータ11｜単価との相性

オフィス街では、

利用しやすい価格帯

も重要です。

ランチなら、

• 価格
• 提供時間
• ボリューム

などが選ばれる理由になります。

周辺競合の価格帯を確認し、自店の価格設定と地域との相性を考えましょう。

高価格帯でも需要はある？

ビジネス街では、

• 接待
• 会食
• 商談

など、高価格帯飲食の需要がある地域もあります。

そのため、

「会社員が多い＝安い店が向いている」

と単純に考えないことも大切です。

オフィス街で見るべきデータ12｜将来のオフィス供給

長期出店なら、

今後オフィス人口が増えるか減るか

も確認したいところです。

たとえば、

• 大型オフィスビルの建設
• 再開発
• 企業移転

などによって地域の昼間人口が大きく変化する可能性があります。

企業移転は大きな影響を与えることがある

大規模企業が移転すると、

周辺の、

• ランチ需要
• カフェ需要
• コンビニ需要

などが変わる可能性があります。

そのため、現在の昼間人口だけでなく、周辺開発も確認しましょう。

在宅勤務の影響も考える

オフィス街では、

事業所がある＝毎日全員が出社する

とは限りません。

働き方によっては、

• 在宅勤務
• ハイブリッド勤務

が行われている企業もあります。

そのため、統計上の事業所・従業者数だけでなく、実際の平日の人通りを確認することが重要です。

オフィス街での飲食店出店なら何を見る？

飲食店では、

• 昼間人口
• 従業者数
• 競合飲食店
• 駅動線
• 平日の人通り

が特に重要です。

ランチ需要が中心なら、昼休みの時間帯に現地を見るとよいでしょう。

カフェなら何を見る？

カフェなら、

• 昼間人口
• オフィス数
• 駅利用者
• 滞留しやすさ
• 競合カフェ

などが重要です。

朝需要を狙うなら駅からオフィスへの通勤動線も確認します。

テイクアウト店なら何を見る？

テイクアウトなら、

• 昼休みの人流
• 駅からの通勤動線
• オフィスビル
• 競合コンビニ
• 提供スピード

などを見ます。

短時間で利用できることが重要なので、店舗への入りやすさも確認しましょう。

居酒屋なら何を見る？

居酒屋なら、

• 夕方以降の人流
• オフィス従業者
• 駅への帰宅動線
• 競合居酒屋
• 周辺住宅

などが重要です。

オフィスだけの地域では、休日売上が弱くなることもあります。

サービス業なら何を見る？

たとえば、

• クリーニング
• フィットネス
• 美容
• リラクゼーション

などでは、

会社員が仕事前・昼休み・仕事帰りに利用できるかが重要です。

営業時間とオフィス街の人流を合わせて考えましょう。

オフィス街と住宅地が混在する地域は強い？

オフィスと住宅が混在する地域では、

平日昼

会社員

夜・休日

地域住民

という二つの市場を持てる可能性があります。

一日を通して需要がある可能性

たとえば、

昼は会社員向けランチ

夜は地域住民向けディナー

という営業ができる場合があります。

ただし、両方の客層に対応しようとして店舗コンセプトが曖昧にならないよう注意も必要です。

複数の候補地を比較する

オフィス街でも、一地点だけを見るのではなく複数地点を比較しましょう。

たとえば、

このように整理すると、

A地点は典型的なオフィス街、

B地点は非常に大きな市場だが競争と家賃も高い、

C地点は市場規模は少し小さいが住宅需要も取り込める、

といった違いが見えてきます。

昼間人口だけで順位を決めない

昼間人口が最も多い場所が、必ず最も良い出店場所ではありません。

たとえば、

• 競合が非常に多い
• 家賃が高い
• 店舗前の人流が少ない

場合があります。

そのため、

昼間人口は重要ですが、総合的に判断する

ことが大切です。

現地調査は必須

オフィス街では、データと実際の人流が違うことがあります。

たとえば昼間人口が非常に多くても、

• 地下通路を利用する人が多い
• オフィスビル内で食事が完結する
• 一部の通りだけ人が集中する

場合があります。

平日の昼に現地を見る

ランチ需要を狙うなら、

平日11時30分〜13時30分ごろ

など、実際の需要が発生する時間帯に確認するとよいでしょう。

見るポイントは、

• どこから人が出てくるか
• どの飲食店に向かうか
• 行列ができているか
• 店舗前を何人通るか

などです。

朝・夕方も確認する

カフェやテイクアウト、居酒屋なら、

• 朝
• 夕方
• 夜

の人流も確認しましょう。

同じ場所でも時間帯によって価値が変わります。

休日にも一度見ておく

オフィス街では、休日になると雰囲気が大きく変わることがあります。

休日営業を予定しているなら、

土日にも現地確認する

ことが重要です。

家賃とのバランスを見る

オフィス街の一等地は、家賃も高くなりやすい傾向があります。

そのため、

「人が多い」

だけではなく、

その人流に対して家賃が妥当か

を見る必要があります。

売上より利益で考える

たとえば、

A地点

昼間人口：非常に多い家賃：60万円

B地点

昼間人口：多い家賃：30万円

なら、A地点の方が売上を作れる可能性はあります。

しかし、利益ではB地点が有利なこともあります。

出店判断では収支計画も必ず確認しましょう。

データがないことと0は違う

商圏分析では、ある項目のデータが取得できないことがあります。

その場合、

データなし＝昼間人口0、事業所0

という意味ではありません。

情報が不足しているだけかもしれません。

欠損データを0として評価しないようにしましょう。

データの時点にも注意する

オフィス街では、

• 新しいビルの完成
• 企業移転
• 再開発

などによって状況が大きく変わります。

古い統計だけを見ると、現在の人流と合わない可能性があります。

分析データの時点も確認しましょう。

「だれでも商圏分析」でオフィス街も複数データから見る

オフィス街への出店では、

単純な居住人口より、

• 昼間人口
• 年齢構成
• 事業所
• 競合
• 周辺施設
• 人の流れ

などを組み合わせて見ることが重要です。

「だれでも商圏分析」は、こうした地域データを分かりやすく整理し、業種ごとの特徴を踏まえながら、出店候補地を考えるための材料を提供することを目指したアプリです。

オフィス街でも、

昼間人口が多いから高評価

と単純に考えるのではなく、業種や営業時間との相性を見ることが大切です。

商圏分析で候補地を絞り、現地で人流を確認する

オフィス街の出店判断では、

データ分析と現地調査を組み合わせる

ことが特に重要です。

データで、

• 昼間人口
• 事業所
• 競合

などを比較し、

現地で、

• 実際の人通り
• 駅からの動線
• 競合店の混雑

を確認します。

最後に家賃や物件条件を含めて判断しましょう。

まとめ

オフィス街への出店では、

周辺に住んでいる人口だけを見るのでは不十分です。

特に確認したいのは、

• 昼間人口
• 事業所数
• 従業者数
• 周辺企業の業種
• 年齢構成
• 駅利用と通勤動線
• 平日・休日の差
• 時間帯別の人流
• 競合店舗
• 周辺の商業施設
• 価格帯との相性
• 将来のオフィス供給

などです。

オフィス街では、

「何人住んでいるか」より「営業時間中に何人いて、どのように動いているか」

が重要になる場合があります。

また、

昼間人口が多いから良い、

競合が少ないから良い、

駅に近いから良い、

と一つの条件だけで判断しないことも大切です。

オフィス街の立地選びでは、

昼間人口＋従業者＋人流＋競合＋営業時間＋物件条件

を組み合わせて考えましょう。

そして最後は、

平日の実際の営業時間帯に現地を確認すること。

データで市場規模を把握し、現地で本当に顧客が店舗前を通るのかを確かめることで、より納得感のある出店判断につなげることができます。