現地調査では何を見る？商圏分析後に確認したい10項目

商圏分析だけで出店場所を決めてはいけない？

商圏分析は、店舗の立地選びで非常に役立ちます。

たとえば、

A地点は人口が多い

B地点はターゲット層が多い

C地点は競合が少ない

といった違いを、データから比較できます。

しかし、商圏分析で分かるのは、

地域全体の特徴

です。

実際の店舗物件には、

• 建物の位置
• 看板の見え方
• 道路
• 歩道
• 人の流れ

など、物件ごとの違いがあります。

同じ商圏でも物件によって条件は変わる

たとえば、同じ駅から徒歩3分でも、

A物件

駅から住宅地へ向かうメイン道路沿い

B物件

一本裏の細い路地

では、人通りが大きく違うことがあります。

商圏人口はほぼ同じでも、

実際に店舗の前を通る人数はまったく違う

可能性があります。

そのため、

商圏分析＝候補地を絞る

現地調査＝実際に店舗として使える場所か確認する

と考えると分かりやすいでしょう。

現地調査で確認したい10項目

1｜実際の人通り

最初に確認したいのが、

店舗前をどれくらい人が通っているか

です。

商圏人口が多くても、店舗前の人通りが少ない場合があります。

特に、

• カフェ
• 飲食店
• 小売店
• テイクアウト店

などでは、人通りが重要です。

人口が多い＝人通りが多いではない

たとえば、店舗の半径1km以内に3万人住んでいても、

その3万人が店舗前を通るわけではありません。

住民が、

• 駅へ向かう道
• スーパーへ向かう道
• 学校へ向かう道

から外れている可能性があります。

そのため、

人口と人通りは別の指標

として確認する必要があります。

人通りは人数だけでなく「誰が通るか」を見る

人が多くても、自分の店舗のターゲットと合っていなければ意味がありません。

たとえば、

学生向け店舗なのに高齢者ばかり通る

ファミリー向け店舗なのに会社員だけが通る

ということがあります。

現地では、

• 年齢層
• 一人客
• 親子
• 会社員
• 学生

など、どんな人が通っているかも確認しましょう。

2｜人の流れる方向

人通りの人数と同じくらい重要なのが、

人がどこからどこへ移動しているか

です。

たとえば駅前なら、

駅 → 住宅地

という帰宅動線があります。

住宅街なら、

住宅地 → スーパー

という買い物動線があります。

店舗が動線上にあるかを見る

たとえば、

駅利用者が1日数万人いる

という場所でも、

店舗が駅から反対方向にあれば、その人たちは店舗前を通らないかもしれません。

そのため、

人が多い場所ではなく、人が通る場所

を見ることが重要です。

交差点のどちら側かでも変わる

同じ交差点でも、

• 駅側
• 住宅側
• 信号の手前
• 信号を渡った後

によって人の流れは違います。

店舗候補地の前に立ち、

「この道を歩く人は、どこから来てどこへ向かっているのか」

を観察するとよいでしょう。

3｜店舗の視認性

次に確認したいのが、

店舗が見つけやすいか

です。

どれだけ商圏が良くても、

店舗そのものが見えなければ来店につながりにくいことがあります。

視認性を見るポイント

たとえば、

• 道路から看板が見えるか
• 建物の入口が分かりやすいか
• 隣の看板に隠れていないか
• 木や電柱で店舗が隠れていないか
• 夜でも場所が分かるか

などを確認します。

2階以上の店舗では特に重要

2階や3階の物件では、

路面店よりも店舗の存在が分かりにくくなります。

その場合は、

• 1階に看板を設置できるか
• 建物入口に案内を置けるか
• 外から店内が見えるか

などが重要です。

美容室やクリニックなど目的来店型の業種なら問題が少ない場合もありますが、衝動来店が多い店舗では注意が必要です。

4｜店舗への入りやすさ

店舗が見えても、

入りにくい

と来店率が下がることがあります。

たとえば、

• 入口が狭い
• 段差が大きい
• 階段しかない
• 車道を横断しないと入れない

などです。

心理的な入りやすさも確認する

物理的なアクセスだけではありません。

たとえば、

• 店内が外からまったく見えない
• 入口が暗い
• 高級そうで入りにくい
• 建物の奥にある

といった要素も影響します。

特に初回来店が重要な業種では、

初めてでも入りやすいか

という視点で見てみましょう。

5｜車での入りやすさ・駐車場

ロードサイド店舗では、

車で入りやすいか

が非常に重要です。

商圏人口が多く、交通量も多い道路でも、

店舗に入りにくければ来店につながりません。

確認したいポイント

• 駐車場の台数
• 駐車場の入口
• 車の出入りのしやすさ
• 右折・左折で入りやすいか
• 中央分離帯があるか
• 出庫しやすいか

などを確認します。

交通量が多すぎることがマイナスになる場合もある

交通量が多い道路は一見魅力的ですが、

• 車線変更が難しい
• 後続車が多く減速できない
• 右折入庫できない

などによって、店舗に入りにくい場合があります。

そのため、

交通量が多い＝良いロードサイド立地

とは限りません。

6｜自転車・徒歩でのアクセス

住宅街や駅周辺では、

• 徒歩
• 自転車

で来店する人も多くなります。

そのため、

• 歩道があるか
• 自転車を停められるか
• 店舗前が危険ではないか
• 坂道がきつくないか

などを確認しましょう。

高齢者向け店舗では特に重要

高齢者をターゲットとする店舗では、

500mという距離だけでは十分ではありません。

たとえば、

直線距離300m

でも、

急な坂道がある

大きな道路を横断する

という場合があります。

距離だけでなく、

実際に歩けるか

を見ることが重要です。

7｜周辺施設との位置関係

商圏分析では周辺施設を確認することがありますが、

現地では、

店舗と施設の位置関係

を見ましょう。

たとえば、

• 駅
• スーパー
• 学校
• 病院
• オフィス
• 公園
• 商業施設

などです。

「近い」だけではなく動線を見る

店舗から学校まで300mでも、

学校利用者が店舗の前を通らないなら、集客効果は限定的かもしれません。

一方、

少し離れていても、駅と学校を結ぶ動線上に店舗があれば、多くの人が通る可能性があります。

周辺施設は、

距離＋人の動線

で考えましょう。

8｜競合店舗の実際の様子

データ上で競合店舗数を確認したら、

現地で主要な競合店舗も見てみましょう。

確認したいのは、

• 店舗規模
• 客層
• 混雑状況
• 価格帯
• 営業時間
• 駐車場

などです。

競合数だけでは分からない

たとえば競合5店舗でも、

5店舗すべてが繁盛している地域

と

5店舗のうち多くが空いている地域

では意味が違います。

前者は、

需要そのものが強い

可能性があります。

後者は、

市場が供給過多になっている可能性があります。

競合ゼロの場合ほど現地確認が重要

データ上で競合が0店舗だからといって、

必ずしもチャンスとは限りません。

現地を見て、

• 人通りが少ない
• 空き店舗が多い
• そもそも人が集まらない

という可能性もあります。

競合が少ない理由

を現地で確認しましょう。

9｜曜日・時間帯による変化

現地調査は、

一度行くだけでは十分ではありません。

地域の状況は、

• 平日
• 休日
• 朝
• 昼
• 夕方
• 夜

で大きく変わります。

営業予定時間に確認する

特に重要なのが、

自分の店舗が営業する時間帯

です。

たとえばランチ店なら、平日12時前後を確認する必要があります。

居酒屋なら夕方から夜。

学習塾なら夕方。

カフェなら午前・午後・休日などです。

1回の観察だけで判断しない

たまたま雨だった

イベントがあった

学校が休みだった

などによって、人通りが通常と違うことがあります。

できれば、

複数の日・複数の時間帯

で確認するとよいでしょう。

10｜地域全体の雰囲気と将来性

最後に確認したいのが、

数字だけでは表しにくい地域全体の雰囲気

です。

たとえば、

• 新しい住宅が増えている
• 空き店舗が増えている
• 再開発が進んでいる
• 若い家族が多い
• 古い住宅が多い

などです。

現地では地域の変化も見える

統計データでは、

「人口が増えている」

と分かっていても、

現地を見ると、

大型マンションが次々建設されている

という背景が分かることがあります。

反対に人口が多い地域でも、

• 空き店舗が増えている
• シャッターが閉まっている
• 建物が老朽化している

など、市場の弱さを感じることがあります。

将来の開発予定にも注目する

現地では、

• 建設予定看板
• 再開発工事
• 大型商業施設の建設
• マンション開発

などにも注目してみましょう。

店舗を数年以上営業するなら、

現在だけでなく数年後に街がどう変わるか

も重要です。

現地調査の10項目を一覧で確認

店舗の出店候補地で確認したい10項目をまとめると、次のようになります。

すべてが重要ですが、業種によって優先順位は変わります。

業種によって重点項目を変える

現地調査も、

すべての店舗で同じ項目を同じ重要度で見る必要はありません。

カフェの場合

カフェなら、

• 人通り
• 年齢層
• 滞留しやすい場所か
• 視認性
• 競合店

などが重要です。

駅前なら通勤・通学動線も確認しましょう。

学習塾の場合

学習塾なら、

• 学校からの距離
• 住宅地との位置関係
• 子どもの帰宅動線
• 夜間の安全性
• 自転車置き場

などが重要です。

人通りが極端に多い場所より、安全で通いやすい場所の方が向いている場合もあります。

スーパーの場合

スーパーでは、

• 住宅地との距離
• 駐車場
• 自転車アクセス
• 周辺競合
• 出入りしやすさ

などが重要です。

店舗前の歩行者数だけを見るのではなく、生活動線を確認しましょう。

美容室の場合

美容室なら、

• 視認性
• 駅・住宅地との距離
• 周辺客層
• 競合美容室
• 自転車や車での来店

などを確認します。

目的来店が多いため、飲食店ほど人通りが重要でない場合もあります。

ロードサイド店舗の場合

ロードサイド店舗なら、

• 車の交通量
• 進行方向
• 右折・左折
• 駐車場
• 看板の見え方

が特に重要です。

道路の反対側から見ることも忘れないようにしましょう。

データと現地で違いがあったらどうする？

商圏分析では良い評価なのに、現地を見るとあまり良く感じない。

こうしたことはあります。

その場合、

現地の情報を無視してデータを優先するのではなく、「なぜ差があるのか」を考える

ことが大切です。

たとえば人口は多いのに人が歩いていない

可能性として、

• 車中心の地域
• 昼間は住民が外出
• 住宅地の内部に人流が分散

などがあります。

昼間人口は多いのに店舗前は静か

可能性として、

• オフィス街の中心から外れている
• 地下道に人流が集中
• 別の駅出口が利用されている

などがあります。

このように、

データと現地を組み合わせることで、地域をより深く理解できます。

現地調査では写真やメモを残す

複数の候補地を比較するなら、

現地で、

• 店舗前
• 周辺道路
• 駐車場
• 競合店舗
• 駅からのルート

などの写真を残しておくと便利です。

同じ条件で評価する

A地点では平日の昼を見たのに、

B地点では休日の夜だけを見る

という比較では正しく評価しにくくなります。

できるだけ、

• 同じ曜日
• 同じ時間帯
• 同じチェック項目

で比較しましょう。

点数だけで現地調査を終わらせない

現地チェック項目を、

視認性：5点

人通り：4点

のように採点する方法もあります。

ただし、

点数だけでなく理由をメモすること

が重要です。

たとえば、

視認性：2点理由：駅方向から看板が電柱に隠れる

という形です。

後で候補地を比較するときに役立ちます。

商圏分析と現地調査は役割が違う

商圏分析と現地調査は、

どちらか一方だけでよいものではありません。

商圏分析

地域の市場規模やターゲット、競合などを客観的に比較する。

現地調査

実際の人の動き、物件条件、アクセスなどを確認する。

という役割があります。

おすすめは「データ → 現地 → 再比較」

出店候補地を選ぶ流れとしては、

1. 商圏分析

人口や競合などで候補地を絞る。

2. 現地調査

有力候補を実際に確認する。

3. 再比較

家賃や物件条件も含めて最終候補を比較する。

という順番がおすすめです。

「だれでも商圏分析」で候補地を絞ってから現地を確認

「だれでも商圏分析」は、

• 商圏人口
• 年齢構成
• 世帯構成
• 昼間人口
• 夜間人口
• 競合店舗
• 周辺環境

などの地域データを整理し、業種ごとの特徴を踏まえながら出店候補地を考えるための材料を提供することを目指したアプリです。

商圏分析によって、

「どの候補地を優先して現地確認するか」

を決めやすくなります。

ただし、

分析結果だけで出店を決めるのではなく、必ず実際の立地条件も確認すること

が重要です。

データ上の高評価を現地で検証する

たとえば、

ターゲット人口が多い

昼間人口が多い

競合環境も悪くない

という地点なら、

現地で、

• 本当にターゲット層がいるか
• 人通りはあるか
• 店舗へ入りやすいか

を確認します。

商圏分析は、

現地調査を不要にするものではなく、現地調査を効率化するためのもの

と考えるとよいでしょう。

まとめ

商圏分析によって出店候補地を絞った後は、

必ず現地を確認すること

が重要です。

現地調査では、

• 実際の人通り
• 人の流れる方向
• 店舗の視認性
• 店舗への入りやすさ
• 車での入りやすさ・駐車場
• 徒歩・自転車アクセス
• 周辺施設との位置関係
• 競合店舗の実際の様子
• 曜日・時間帯による変化
• 地域全体の雰囲気と将来性

を確認しましょう。

特に重要なのは、

データ上の「人口が多い」「昼間人口が多い」「競合が少ない」といった特徴が、実際の店舗前でどのように表れているかを見ること

です。

人口が多くても、人の動線から外れているかもしれません。

競合が少なくても、需要自体が少ないかもしれません。

駅に近くても、店舗が見つけにくいかもしれません。

そのため、

商圏分析と現地調査はセットで行う

ことが大切です。

まずデータで候補地を絞り、

次に現地で確認し、

最後に家賃や物件条件を含めて比較する。

この流れを使うことで、感覚だけでもデータだけでもない、より納得感のある立地選びにつなげることができます。