市区町村単位では粗すぎる？店舗立地はどこまで細かく見るべき？

市区町村データは役に立たないの？

最初に結論から言うと、

市区町村データは役に立ちます。

ただし、用途が違います。

市区町村単位のデータは、

「どの街を候補にするか」

を考えるときに便利です。

一方、

「この交差点のA物件と500m先のB物件、どちらがよいか」

を判断するには粗すぎることがあります。

市区町村は「エリア選び」に向いている

たとえば3つの市を比較して、

• 人口が増えているか
• 高齢化が進んでいるか
• 子ども人口が多いか
• 世帯数が多いか

を見ることで、

大まかな出店候補エリアを絞ることができます。

物件選びになると細かいデータが必要

同じ市の中でも、

駅前と郊外住宅地では市場が大きく違います。

そのため、実際の物件を比較する段階では、

店舗周辺の人口・世帯・競合

を見る必要があります。

なぜ市区町村単位では粗くなるのか

市区町村は、店舗の実際の商圏よりはるかに広いことがあります。

たとえば人口20万人の市

市全体では、

20万人の市場

があるように見えます。

しかし、小型店舗の顧客が実際に来るのは、

店舗周辺500mや1km程度

かもしれません。

市内の反対側に住んでいる人まで顧客候補として考えるのは現実的ではありません。

市の平均値は「平均」にすぎない

たとえば市全体の高齢化率が25%だったとします。

しかし実際には、

A地区

高齢者が多い古い住宅地

B地区

若いファミリーが多い新興住宅地

C地区

単身会社員が多い駅前

の平均が25%かもしれません。

つまり、

市全体の数字では地区ごとの差が隠れてしまう

のです。

同じ市内でも人口構成は大きく違う

店舗立地では、

「市の特徴」より、

「店舗周辺の特徴」

が重要になる場合があります。

駅前

• 単身世帯が多い
• 昼間人口が多い
• 駅利用者が多い
• 競合が多い

住宅街

• 夜間人口が多い
• ファミリー世帯が多い
• 日常利用型店舗との相性がある

郊外

• 人口密度が低い
• 車利用が多い
• 駐車場の重要度が高い

同じ自治体の中でも、店舗にとってはまったく違う市場です。

では、どこまで細かく見ればいい？

店舗立地では、

分析の目的によって粒度を変える

のがおすすめです。

大きく分けると、

• 都道府県・市区町村
• 町丁目・小地域
• メッシュ
• 店舗中心の商圏

という段階で考えると分かりやすくなります。

レベル1｜都道府県・市区町村

最も大きな単位です。

向いている用途

• 出店する都市を選ぶ
• 市場の大きな傾向を見る
• 人口増減を見る
• 高齢化や世帯構成の傾向を見る

などです。

例

「A市とB市なら、どちらが出店候補として有望か？」

を比較するときには便利です。

市区町村だけで物件を決めない

しかし、

「A市の人口が多いからA市内ならどこでもよい」

とは考えないようにしましょう。

市内でも市場は大きく異なります。

レベル2｜町丁目・小地域

市区町村より細かく、

住宅地や街区ごとの特徴

を見るときに便利です。

何が分かる？

• 人口
• 世帯
• 年齢構成

などを、より細かな地域単位で把握できます。

住宅街の違いが見えやすくなる

たとえば同じ駅から徒歩10分圏でも、

北側はファミリー住宅地。

南側は単身マンション。

ということがあります。

市区町村単位では見えなかった違いが分かります。

町丁目にも注意点がある

町丁目の面積は地域によって異なります。

非常に小さい町丁目もあれば、大きい町丁目もあります。

そのため、

町丁目同士をそのまま公平に比較できるとは限りません。

レベル3｜メッシュ

さらに細かく見る方法として、

メッシュ統計

があります。

地域を一定の大きさの格子に区切って、人口などを見る方法です。

メッシュのメリット

行政区画に左右されず、

同じ大きさの区画同士を比較しやすい

という特徴があります。

店舗周辺の人口分布が分かりやすい

たとえば1km圏人口が2万人でも、

店舗の北側に人口が集中している。

南側は工業地帯。

ということがあります。

メッシュで見ると、

人口がどこに集中しているか

を把握しやすくなります。

メッシュは候補地比較と相性がよい

A地点とB地点について、

同じ範囲・同じ条件で周辺人口を比較したい場合、

メッシュデータは使いやすい考え方です。

レベル4｜店舗を中心にした商圏

最終的な立地判断では、

実際の候補物件を中心とした商圏

を見ることが重要です。

500m圏

店舗のすぐ近く。

徒歩中心の店舗で重要。

1km圏

住宅地の生活圏や徒歩・自転車圏を見るときに使いやすい。

3km圏

郊外型・車型店舗などで広域市場を見る場合に使う。

店舗商圏のメリット

行政区画ではなく、

実際の店舗位置を基準に分析できる

ことです。

行政界の近くにある店舗ほど重要

たとえば店舗がA市の端にある場合、

500m先はB市

ということがあります。

A市のデータだけでは不十分

店舗から見れば、

B市側の住民も重要な顧客です。

そのため、

市区町村の境界と商圏の境界は別物

と考えましょう。

市区町村界は顧客にとって関係ないことが多い

利用者は、

「市境を越えるからこの店には行かない」

とは通常考えません。

道路・距離・生活動線の方が重要です。

商圏分析は「行政区画」より「生活圏」

店舗立地で最も重要なのは、

その地域で人がどう生活し、どう移動しているか

です。

同じ町丁目でも商圏が分かれることがある

細かい地域データを使えば完璧かというと、

そうでもありません。

川

同じ町内でも、大きな川の両側で生活圏が分かれることがあります。

線路

駅の東西で人の流れが分かれる場合があります。

幹線道路

大きな道路を境に徒歩商圏が分かれる場合があります。

つまり行政単位だけでは完全ではない

町丁目まで細かくしても、

実際の移動動線を見なければ分からないことがあります。

500m人口が同じでも立地は違う

たとえば、

A地点

500m人口：8,000人

B地点

500m人口：8,000人

だったとします。

数字だけなら同じです。

A地点

周囲360度に住宅地が広がっている。

B地点

500m圏の半分が川や工業地帯。

人口は反対側に集中している。

同じ8,000人でも価値が違う

店舗から実際にアクセスしやすい人口は、A地点の方が多い可能性があります。

つまり、

商圏人口の合計だけでは人口分布まで分からない

ということです。

商圏の中心と人口の中心がずれていることもある

店舗を中心に円を描いても、

人口が均等に分布しているとは限りません。

駅の片側だけ住宅地

駅の東側は住宅街。

西側は工場。

という地域があります。

この場合

店舗の場所が少し違うだけで、

500m圏に入る住宅人口が大きく変わります。

だから数百メートルの違いが重要になる

市区町村データでは、

A物件もB物件も同じ数字です。

しかし店舗商圏では、

大きな差が出る場合があります。

「駅周辺」という言葉も粗い

立地分析では、

「○○駅周辺」

とまとめてしまうことがあります。

しかし駅周辺も一枚岩ではありません。

東口と西口

人の流れが全く違うことがあります。

北口と南口

商業地と住宅地に分かれていることがあります。

駅徒歩5分でも方向が重要

駅から5分のA地点とB地点でも、

A地点は帰宅動線上。

B地点は住宅地と反対方向。

なら利用されやすさが変わります。

駅単位よりさらに細かく見る

店舗物件の比較では、

駅からの距離だけでなく出口・方向・動線

を見ることが重要です。

大きな商業施設の近くでも同じ

「ショッピングモールから500m」

だけでは十分ではありません。

出入口がどこにあるか

施設の反対側に店舗があると、直線距離より遠く感じる場合があります。

駐車場出口の方向

車客の場合は、

どの道路へ出るのか

が重要です。

人流は行政区画とは関係なく動く

人は市区町村や町丁目の境界線に沿って動くわけではありません。

人が動く理由

• 駅
• 学校
• スーパー
• オフィス
• 商業施設
• 幹線道路

などです。

そのため、

統計データ＋人の動線

を見ることが重要です。

業種によって必要な細かさも違う

店舗タイプによって、

どこまで細かく見るべきかは変わります。

コンビニ・小型食品店

近距離利用が中心なので、

500m圏などの細かな人口や人流が重要です。

市区町村データだけでは粗すぎます。

カフェ

駅前型なら、

駅出口・昼間人口・人流。

住宅街型なら、

500m〜1km人口・世帯。

などを見る必要があります。

学習塾

小学生向けなら、

学校・住宅地・500m〜1km程度の子ども人口

など、かなり細かく見る必要があります。

美容室・サロン

目的来店型なので、近距離だけではなく1km程度や駅アクセスも確認します。

ただし競合店舗の位置も細かく見ることが重要です。

コインランドリー

世帯数・住宅タイプ・競合・スーパーなどとの生活動線を見る必要があります。

郊外では車商圏も考えます。

ロードサイド店

市区町村より、

• 3km・5km人口
• 道路
• 駐車場
• 車の所要時間

の方が重要になる場合があります。

専門店

目的来店性が強ければ、市区町村を超えて顧客が来ることがあります。

この場合は逆に500mだけでは狭すぎます。

「細かければ細かいほど良い」わけではない

ここで注意したいのは、

データを細かくすれば必ず正確になるわけではない

ということです。

小さすぎる地域では数値が不安定になることがある

非常に細かい地域では、

少数の世帯や人口変化によって割合が大きく変わることがあります。

データが取得できないこともある

細かい地域になるほど、

必要な統計項目がすべて揃わない場合があります。

偽りの精密さに注意

500m圏の人口が7,842人。

B地点は7,801人。

だからA地点が優れている。

と判断するのは危険です。

41人の差に実務上大きな意味がないこともあります。

細かい数字より「違いの大きさ」を見る

重要なのは、

A地点は近距離人口が明らかに多い。

B地点はファミリー世帯が明らかに多い。

C地点は競合が集中している。

という、

立地の構造的な違い

です。

データの誤差・時点も考える

統計データには調査時点があります。

そのため、現在の状況と完全には一致しない場合があります。

新興住宅地

統計取得後に、

大型マンションが完成しているかもしれません。

再開発地域

統計時点では空き地でも、

現在は商業施設や住宅になっていることがあります。

細かく見るほど現地確認が重要

小地域データで細かく分析したあと、

実際の街がその通りになっているか

を確認しましょう。

市区町村→商圏の順で絞る

店舗立地では、

いきなり500m圏だけを見るより、

大きなエリアから段階的に絞ると分かりやすくなります。

ステップ1｜市区町村を見る

まず、

• 人口
• 世帯
• 将来人口

などから大まかな候補エリアを選びます。

ステップ2｜駅・地区を見る

市内のどの駅・住宅地・商業地が自店に合いそうか絞ります。

ステップ3｜町丁目・メッシュを見る

ターゲット人口がどこに集中しているか確認します。

ステップ4｜500m・1km・3kmを見る

具体的な候補物件を中心に人口・世帯・競合を比較します。

ステップ5｜分断要素を見る

• 川
• 線路
• 幹線道路
• 坂

などを確認します。

ステップ6｜現地を見る

最後は、

実際の人流・道路・住宅・競合を確認します。

候補地比較では「同じ範囲」で見る

A地点とB地点を比較するとき、

Aは500m人口。

Bは1km人口。

では公平な比較になりません。

まず条件をそろえる

たとえば、

という形で比較します。

近距離型ならA地点

徒歩利用が中心なら、500m市場が強いA地点が有力になる可能性があります。

少し広域型ならB・C地点も候補

自転車・車で来店する業種なら、1km以上の市場を重視することがあります。

市区町村ランキングだけで出店を決めない

たとえば、

「人口増加率が高い市ランキング」

などは出店エリアを探す入口としては便利です。

しかし、

ランキング上位の市のすべての場所が好立地なわけではありません。

成長している市内にも差がある

新駅周辺は人口増加。

古い住宅地は人口減少。

ということがあります。

市の平均だけでは両方が混ざってしまいます。

「人口増加エリア」をさらに細かく見る

店舗立地では、

市全体が増えているか

だけでなく、

候補物件の周辺で増えているか

を見る方が重要です。

逆に人口減少自治体でも良い立地はある

市全体の人口が減っていても、

駅前へ人口が集中している。

大型住宅開発が進んでいる。

商業中心地として周辺から人が集まる。

ということがあります。

市全体の減少だけで候補から外さない

重要なのは、

自店が対象とする商圏の市場

です。

競合も市区町村単位では粗い

「この市には美容室が500店舗ある」

と言われても、

候補地の競争環境は分かりません。

店舗近くの競合を見る

実際には、

500m圏。

1km圏。

など、自店の顧客が比較する可能性がある範囲を見る必要があります。

競合の向こうに川がある場合

直線距離800mでも、

実際にはアクセスしにくい競合かもしれません。

そのため、

競合も商圏・動線とセットで見る

ことが重要です。

人口だけでなく世帯も細かく見る

小売店や生活サービスでは、

人口と同時に世帯データを見ることも重要です。

同じ人口1万人でも

A地区

世帯数4,000ファミリー中心

B地区

世帯数7,000単身中心

では市場が違います。

業種との相性を見る

学習塾。

パン屋。

無人食品店。

コインランドリー。

などでも、同じ人口でも世帯構成によって需要の見え方が変わります。

年齢構成も店舗周辺で見る

市全体では若い街でも、

候補地周辺だけ高齢化していることがあります。

逆もあります。

学習塾なら子ども人口

市全体の15歳未満人口より、

店舗1km圏内の子ども人口

の方が実務的な場合があります。

高齢者向けサービスなら高齢者人口

自治体全体ではなく、

実際に送迎・訪問できる範囲

を見ることが重要です。

昼間人口・夜間人口も細かく考える

市全体では昼間人口が多くても、

すべての地区がオフィス街ではありません。

駅前

昼間人口が多い。

住宅地

夜間人口が多い。

工業地域

就業者はいるが店舗需要とは別に考える必要がある。

というように、同じ市内でも変わります。

店舗立地では「平均」より「周辺」を重視する

市区町村データは、

街全体を知るには便利です。

しかし店舗物件を選ぶ段階では、

候補地周辺のデータの方が優先度が高くなります。

ただし広域データも捨てない

細かい商圏だけを見ると、

地域全体の将来性を見落とすことがあります。

たとえば現在は良くても

市全体で人口減少が続き、

若年世帯が減っている。

という長期トレンドがあるかもしれません。

大きなデータと小さなデータを組み合わせる

理想は、

広域で方向性を確認し、細かい商圏で物件を比較する

ことです。

「広域→狭域」の順が分かりやすい

たとえば、

市区町村

街全体の市場・将来性

↓

地区・駅

街の中のどこが自店に合うか

↓

500m・1km

具体的な物件周辺

↓

現地

本当に人が動いているか

という順番です。

どこまで細かく見れば十分？

一つの目安として、

候補地同士の違いを説明できるところまで

見ると考えるとよいでしょう。

市区町村だけで違いが十分なら

広域型の事業なら、それでも参考になる場合があります。

同じ市内の物件を比較するなら

500m・1km圏など、より細かい分析が必要です。

同じ駅の物件を比較するなら

さらに、

• 出口
• 道路
• 人流
• 分断

まで見る必要があります。

最終段階ほど細かくする

つまり、

候補地が絞られるほど、分析単位も細かくする

のが基本です。

細かいデータでも「0」と「欠損」を混同しない

細かい地域データでは、取得できない情報が出ることもあります。

その場合、

データがない＝人口0・世帯0

ではありません。

データが粗い場合もある

一部の指標は細かい地域単位では得られず、より広い地域の数値しか使えないことがあります。

その場合は、

取得可能なデータの範囲を理解したうえで判断しましょう。

「だれでも商圏分析」で候補地を細かく比較する

店舗の出店場所を考えるときは、

市区町村全体の統計だけではなく、

実際の候補地周辺の、

• 商圏人口
• 年齢構成
• 世帯構成
• 昼間人口
• 夜間人口
• 競合店舗

などを見ることが重要です。

「だれでも商圏分析」は、こうした地域データを分かりやすく整理し、業種ごとの特徴を踏まえながら出店候補地について考えるための材料を提供することを目指したアプリです。

市全体の人口が多いから高評価。

市全体が人口増加しているから高評価。

とは単純に考えません。

重要なのは、

実際の店舗商圏に、自店の顧客となる人がどれくらいいるか

を見ることです。

おすすめは「市区町村 → 地区 → 商圏 → 現地」の4段階

店舗立地を調べるときは、次の流れで考えると分かりやすくなります。

1. 市区町村を見る

人口・世帯・将来人口などから、大まかな候補エリアを選ぶ。

2. 地区・駅周辺を見る

市内のどの地域が自店のターゲットに合うか確認する。

3. 候補物件の商圏を見る

500m・1km・3kmなど、業種に合った範囲で人口・世帯・競合を比較する。

4. 現地を見る

川・線路・道路・人流・競合・物件条件を実際に確認する。

この順番なら、

広すぎるデータだけで判断することも、

細かすぎる数字だけを見ることも避けやすくなります。

まとめ

店舗立地を考えるとき、

市区町村単位のデータだけでは粗すぎる場合があります。

市区町村データは、

• 出店する都市を選ぶ
• 人口増減を見る
• 地域全体の傾向を見る

ときには便利です。

しかし、具体的な物件を選ぶ段階では、

• 町丁目・小地域
• メッシュ
• 500m商圏
• 1km商圏
• 3km商圏

など、より細かい単位で見る必要があります。

特に、

同じ市内。

同じ駅周辺。

数百メートルしか離れていない物件。

を比較するとき、市区町村全体の数字はほとんど同じです。

それでも実際には、

住宅地の方向。

駅出口。

川。

線路。

幹線道路。

競合店舗。

によって商圏は大きく変わります。

一方、

細かければ細かいほど正しいわけでもありません。

小さな地域の数字にはばらつきがあり、統計の時点や欠損データにも注意する必要があります。

そのため店舗立地では、

大きな地域データで候補を絞り、具体的な物件になるほど細かい商圏へ切り替える

方法がおすすめです。

市区町村で街を選ぶ。

地区・駅で場所を絞る。

500m・1kmなどで物件を比較する。

最後に現地を見る。

この順番で分析することで、

「この市は人口が多いから良い」

という大まかな判断から、

「この物件の周辺に、自店の顧客が本当にいるのか」

という実際の出店判断に近い商圏分析へ進めることができます。