駅の利用者数だけで出店場所を決めてはいけない理由

駅の利用者数はなぜ重要なの？

駅の利用者数を見ることで、

その駅がどのくらい多くの人に使われているか

を考えることができます。

一般的には、利用者数が多い駅ほど、

• 通勤客
• 通学客
• 買い物客
• 来街者

なども多くなる可能性があります。

そのため、

• カフェ
• 飲食店
• コンビニ
• テイクアウト
• 美容室

など、駅利用者を顧客にできる店舗では重要な情報です。

それでも駅利用者数だけでは足りない

問題は、

駅を利用している人が、そのまま店舗の顧客になるわけではない

ことです。

たとえば1日10万人が利用する駅でも、

そのうち自分の店舗の前を通る人は数千人しかいないかもしれません。

反対に、1日3万人規模の駅でも、店舗が主要な生活動線上にあれば、多くの人が店舗前を通る可能性があります。

つまり、

駅全体の利用者数と、店舗前の人通りは別の数字

です。

理由1｜駅には複数の出口がある

大型駅では、

• 東口
• 西口
• 北口
• 南口

など、複数の出口があります。

同じ駅でも、出口によって周辺環境は大きく違います。

出口によって人通りは大きく変わる

たとえば、

東口

大型商業施設オフィス街バスターミナル

西口

住宅街小規模商店街

という駅があったとします。

駅利用者数は同じですが、東口と西口では人の流れも客層も違います。

そのため、

駅利用者数だけでなく、どの出口を何人が利用しているか

という視点が重要です。

「駅徒歩3分」でも条件は同じではない

不動産情報では、

「駅徒歩3分」

という表記をよく見ます。

しかし、

A物件：主要出口から徒歩3分B物件：利用者の少ない出口から徒歩3分

では、集客力が異なる可能性があります。

さらに、

• 信号
• 大通り
• 地下道
• 商業施設

などによって実際の人の流れも変わります。

理由2｜駅利用者の多くが乗り換え客かもしれない

利用者数が多い駅では、

乗り換え利用

が多い場合があります。

その場合、多くの人が駅を利用していても、駅の外へ出ない可能性があります。

「駅を使った人」と「駅前を歩いた人」は違う

たとえば、

鉄道路線A↓駅構内で乗り換え↓鉄道路線B

という人は、その駅を利用しています。

しかし駅前の店舗にとっては、直接的な顧客にならない可能性があります。

そのため、

駅の利用者数＝駅前の歩行者数

とは考えない方がよいでしょう。

駅ナカと駅前では評価も変わる

乗り換え利用が多い駅なら、

駅構内の店舗には大きな集客メリットがあるかもしれません。

一方、駅外の店舗では、そのメリットを十分に受けられない可能性があります。

同じ駅でも、

店舗がどこにあるかによって駅利用者数の意味が変わる

ということです。

理由3｜利用者の目的が違う

駅利用者には、

• 通勤
• 通学
• 買い物
• 観光
• 乗り換え

など、さまざまな目的があります。

店舗にとって重要なのは、

自分の店舗を利用しそうな人が多いか

です。

通勤駅と観光駅では需要が違う

たとえば同じ利用者数5万人でも、

A駅

平日の会社員中心

B駅

休日の観光客中心

では、向いている店舗が違います。

A駅なら、

• ランチ
• カフェ
• テイクアウト

など。

B駅なら、

• 飲食
• 土産
• 観光関連サービス

などの需要を考えやすくなります。

理由4｜年齢層が自店のターゲットと合わない場合がある

駅利用者数が多くても、

自分の店舗のターゲットとなる年代が少なければ、期待ほど集客できない可能性があります。

たとえば、

若者向け店舗なのに利用者の中心が中高年

という場合です。

利用者数よりターゲットとの一致を見る

店舗立地では、

「人が多いか」

だけでなく、

「自分のお客さんになりそうな人が多いか」

を見る必要があります。

そのため、

• 年齢構成
• 周辺人口
• 周辺施設

なども確認しましょう。

理由5｜駅の利用者は周辺住民とは限らない

駅利用者が多いからといって、

駅周辺に多くの人が住んでいるとは限りません。

たとえばオフィス街の駅なら、

昼間は人が多い

一方、

夜や休日は人が少ない

ということがあります。

駅利用者数と商圏人口は別

商圏人口は、

店舗周辺にどのくらい人が住んでいるか

を考えるデータです。

駅利用者数は、

駅そのものをどれくらいの人が利用しているか

を見るデータです。

どちらも重要ですが、意味は異なります。

理由6｜平日と休日で利用者が変わる

駅によっては、

平日利用者が多い駅

休日利用者が多い駅

があります。

たとえばオフィス街では、

平日：非常に多い休日：少ない

ということがあります。

飲食店なら営業日との相性を見る

平日ランチ中心の店舗なら、オフィス街の駅は魅力的です。

しかし休日中心のファミリー向け店舗なら、平日利用者数の多さだけでは十分ではありません。

そのため、

自分の営業日と駅の利用パターンが合っているか

を見ることが重要です。

理由7｜時間帯によって人の流れが変わる

駅周辺では、時間帯によって人流が大きく変わります。

たとえば、

朝

住宅地 → 駅

夕方

駅 → 住宅地

という流れがあります。

同じ物件でも朝と夕方で価値が変わることがある

駅への通勤動線上にある店舗なら、

朝のテイクアウト需要に強い可能性があります。

反対側なら、

夕方の帰宅需要に強いかもしれません。

つまり、

「駅に近い」より「いつ、どちら向きに人が流れるか」

を見る方が重要な場合があります。

理由8｜競合店舗も集まりやすい

利用者数の多い駅には、多くの店舗が出店します。

そのため、

駅利用者数：非常に多い

でも、

競合店舗：非常に多い

という状況になることがあります。

利用者数10万人でも競合100店舗なら？

単純に利用者数だけを見ると魅力的です。

しかし、

• カフェ
• 飲食店
• コンビニ

などが大量に出店していれば、競争も激しくなります。

重要なのは、

需要の大きさに対して競合がどの程度いるか

です。

競合が多いから悪いとも限らない

逆に、競合が多い場所だからといって避ける必要はありません。

多くの店舗が存在するのは、

その地域に強い需要があるサイン

かもしれません。

競合の数と市場規模をセットで考えましょう。

理由9｜駅近は家賃も高くなりやすい

利用者数が多い駅の周辺では、店舗家賃も高くなる傾向があります。

そのため、

売上が期待できる

一方で、

固定費も高い

可能性があります。

売上が高そうな場所＝利益が出る場所ではない

たとえば、

A物件

駅前家賃：50万円

B物件

駅から徒歩7分家賃：25万円

の場合、A物件の方が売上は高くなるかもしれません。

しかし、家賃差を考えるとB物件の方が利益を残しやすい可能性があります。

立地では、

集客力と家賃のバランス

を見る必要があります。

理由10｜駅に近くても店舗が見えないことがある

「駅徒歩1分」でも、

• ビルの2階
• 地下
• 裏通り
• 看板が見えない

といった物件があります。

その場合、駅利用者数が多くても店舗の存在に気付いてもらえない可能性があります。

路面店と空中店舗では違う

同じ駅徒歩1分でも、

A店舗

1階路面店駅出口から見える

B店舗

4階入口が分かりにくい

では、自然来店のしやすさが違います。

目的来店型の美容室やクリニックなら問題が少ない場合もありますが、飲食店などでは視認性が重要になることがあります。

駅利用者数を見るときに確認したいポイント

駅利用者数を出店判断に使う場合には、次のような情報も確認するとよいでしょう。

• 主要出口はどこか
• 乗り換え利用が多いか
• 利用者の年齢・目的
• 平日と休日の違い
• 朝・昼・夜の人流
• 周辺人口
• 昼間人口
• 競合店舗
• 店舗家賃
• 店舗前の視認性

駅利用者数は、この中の一つとして使います。

商圏人口と組み合わせる

駅周辺店舗では、

駅利用者＋周辺住民

の両方が顧客になる可能性があります。

たとえば、

A駅

駅利用者：多い周辺人口：少ない

B駅

駅利用者：中程度周辺人口：多い

では、店舗によってどちらが有利か変わります。

カフェならどう見る？

カフェの場合、

• 駅利用者
• 昼間人口
• 若年・現役世代
• 周辺オフィス
• 競合カフェ

などを確認します。

通勤途中に利用してもらうなら、駅への動線が特に重要です。

居酒屋ならどう見る？

居酒屋の場合、

• 夕方以降の駅利用
• オフィス人口
• 駅からの帰宅動線
• 競合居酒屋

などが重要です。

単純な1日利用者数より、

夜の利用者がどのくらいいるか

の方が重要になることがあります。

学習塾ならどう見る？

学習塾では、駅利用者数そのものよりも、

• 子どもの人口
• 子育て世帯
• 学校
• 住宅地
• 駅からの安全な動線

などが重要になることがあります。

利用者数が非常に多い駅でも、子どもが少ない地域なら学習塾には向かない可能性があります。

美容室ならどう見る？

美容室では、

• 駅利用者
• 年齢構成
• 周辺人口
• 競合美容室
• 店舗の視認性

などを確認します。

美容室は目的来店も多いため、必ずしも駅前の一等地である必要はありません。

少し駅から離れて家賃を抑える方が経営しやすい場合もあります。

ファミリー向け店舗なら駅利用者数より住宅地が重要な場合もある

ファミリー向け飲食店や子ども向けサービスでは、

駅利用者数より、

• ファミリー世帯
• 子どもの人口
• 駐車場
• 住宅地

などが重要になることがあります。

駅前より住宅街やロードサイドの方が向いているケースもあります。

大きな駅より小さな駅の方が良いこともある

たとえば、

A駅

利用者：10万人競合：非常に多い家賃：非常に高い

B駅

利用者：3万人競合：少ない家賃：中程度周辺にターゲットが多い

なら、B駅の方が店舗との相性が良い可能性があります。

つまり、

利用者数の最大値を探すことが立地選びではない

ということです。

「駅力」と「物件力」を分けて考える

駅そのものが魅力的でも、物件が良くなければ出店には向きません。

これを、

駅力

• 利用者数
• 商業集積
• 昼間人口
• 周辺人口

物件力

• 人通り
• 視認性
• 入りやすさ
• 家賃
• 広さ

と分けて考えると分かりやすくなります。

強い駅の弱い物件もある

利用者数の多い駅でも、

• 裏通り
• 地下
• 人流から外れる

といった物件があります。

反対に、中規模駅でも、

• 駅から住宅地への主要動線
• 交差点角
• 視認性が高い

など、非常に良い物件もあります。

出口ごとに商圏を考える

大型駅では、

駅全体を一つの商圏として見ない

ことも重要です。

駅の東西で商圏が大きく分かれることがあります。

たとえば、

東口側の住民は東口で買い物し、

西口側の住民は西口で買い物する

というケースです。

線路が商圏を分断することもある

地図上では店舗まで近くても、

線路を越えるために遠回りが必要

という場合があります。

そのため、

直線距離だけではなく実際の移動経路

を見ることが重要です。

駅と周辺施設の関係を見る

駅周辺には、

• 商業施設
• オフィス
• 学校
• 病院
• ホテル

などがある場合があります。

こうした施設によって人の流れが生まれます。

駅利用者数より施設との動線が重要な場合もある

たとえば大学と駅の間に店舗があれば、学生の通学動線を取り込める可能性があります。

病院と駅の間なら、患者や職員の流れがあります。

単に駅から近いだけでなく、

駅と目的地の間に店舗があるか

を見るとよいでしょう。

昼間人口・夜間人口と組み合わせる

駅利用者数だけでは、

その地域が、

• オフィス街
• 住宅街
• 繁華街

のどれなのか十分には分かりません。

そこで、

昼間人口と夜間人口

を組み合わせます。

昼間人口が多い駅

オフィスや学校が多い可能性があります。

• ランチ
• カフェ
• 平日需要

を考えやすくなります。

夜間人口が多い駅

住宅地として利用されている可能性があります。

• スーパー
• テイクアウト
• 夕食
• 地域密着型サービス

などを考える材料になります。

駅利用者数と将来人口も組み合わせる

現在利用者が多い駅でも、周辺人口が長期的に減少する地域があります。

反対に、新しいマンション開発や再開発によって人口が増える駅もあります。

店舗を長期間営業する場合は、

現在の駅利用者だけでなく、地域の将来変化

も確認するとよいでしょう。

再開発によって人の流れが変わる

駅前再開発では、

• 新しい出口
• 商業施設
• マンション
• バスターミナル

などが整備されることがあります。

これによって、

以前は人が少なかった場所に新しい動線ができることがあります。

逆に、既存の人流が変わることもあります。

駅利用者数は「入口のデータ」と考える

駅周辺の立地を分析するとき、

駅利用者数は重要です。

しかし、それだけで結論を出すのではなく、

「この駅は調べる価値がありそうか」を判断する入口のデータ

として使うとよいでしょう。

その後、

• 商圏人口
• ターゲット人口
• 昼間人口
• 競合
• 人流
• 物件

などを詳しく確認します。

複数の駅を比較する

出店候補駅を比較するときは、利用者数だけでなく複数項目を並べます。

たとえば、

このように見ると、

「利用者数が最大のA駅が必ず最適」

ではないことが分かります。

最後は現地調査が必要

駅周辺の店舗立地は、

現地で人の動きを見ることが特に重要

です。

データで駅利用者数や人口を確認した後は、実際に駅から候補物件まで歩いてみましょう。

実際に歩いて確認したいこと

• どの出口から人が出るか
• どちらへ歩くか
• 何歳くらいの人が多いか
• 店舗前を通るか
• 看板が見えるか
• 競合店が混雑しているか

などです。

営業予定の時間帯に確認する

朝営業なら朝。

ランチなら昼。

居酒屋なら夕方から夜。

というように、

実際に営業する時間帯に現地を見ること

が重要です。

駅の状況は時間によって大きく変わります。

平日と休日も分けて見る

駅によっては、

平日は会社員

休日は買い物客

というように、客層が大きく変わります。

可能であれば、平日と休日の両方を確認しましょう。

「だれでも商圏分析」で駅利用者数だけに頼らない立地選びを

駅の利用者数は、店舗立地を考えるうえで重要な情報です。

しかし、

利用者数が多いから高評価

という単純な判断では、実際の店舗との相性を十分に判断できません。

「だれでも商圏分析」は、

• 商圏人口
• 年齢構成
• 世帯構成
• 昼間人口
• 夜間人口
• 競合店舗
• 周辺環境

などの地域情報を整理し、業種ごとの特徴を踏まえながら出店候補地を考えるための材料を提供することを目指したアプリです。

駅前立地についても、

駅そのものの規模ではなく、自分の店舗を利用しそうな人が候補物件の周辺にどれくらいいるか

を見ることが重要です。

分析結果と物件条件を最後に組み合わせる

データ上では魅力的でも、

• 家賃が高い
• 店舗が見えない
• 人流から外れている

なら、他の候補地の方がよい場合があります。

そのため、

商圏分析 → 現地調査 → 物件条件の比較

という順番で出店判断を進めるとよいでしょう。

まとめ

駅利用者数は、駅周辺の店舗立地を考えるうえで重要なデータです。

しかし、

駅利用者数だけで出店場所を決めることはおすすめできません。

なぜなら、

• 出口によって人通りが違う
• 乗り換え客が多い場合がある
• 利用目的が違う
• ターゲット年代と合わない場合がある
• 平日と休日で変わる
• 時間帯で人流が変わる
• 競合も多くなる
• 家賃が高い
• 店舗が見えない場合がある

からです。

駅周辺の立地を見るときには、

駅利用者数＋商圏人口＋ターゲット人口＋昼夜人口＋競合＋人の動線＋物件条件

を組み合わせて考えましょう。

特に重要なのは、

「何人が駅を使っているか」ではなく、「自分の店舗を利用しそうな人が、店舗の前をどれくらい通るか」

という視点です。

利用者数10万人の駅の裏通りより、利用者数3万人の駅でも主要な帰宅動線上にある店舗の方が、自分の業態には向いている可能性があります。

駅利用者数は、立地を評価する重要な一つの材料です。

しかし、

大きな駅を探すことではなく、自分の店舗と相性の良い人流を探すこと

が、駅周辺での立地選びでは重要です。